Guerre en Ukraine : Bilan des impacts sur l'immobilier

D’après l’étude réalisée par l’Observatoire du moral immobilier SeLoger d’avril 2022 réalisé en collaboration avec OpinionWay, pour une fois, les acheteurs et les vendeurs sont unanimes sur le fait que la guerre en Ukraine a un impact sur le marché immobilier français. 

Après avoir connu des taux extrêmement bas, les taux d’intérêts étant déjà en hausse depuis plusieurs mois, il est fort probable que les taux qui continuent de grimper soit une des conséquences du conflit qui touche l'Europe. En janvier 2022, il était possible d’emprunter sur 20 ans à un taux de 1% alors qu’aujourd’hui les taux sont en moyenne à 1,5%. Cette hausse des taux est dûe à l’inflation actuelle accélérée par la guerre en Ukraine. Les banques augmentent les taux afin de contrer cette inflation et de conserver leurs marges.  Du côté des banques, elles vont sûrement faire plus attention aux dépenses des ménages qui sont touchées par l’inflation actuelle. Mais les conséquences restent minimes et les taux restent plus bas que l’inflation (3%). 

 

En premier lieu, ce qui a le plus augmenté est le prix de l’énergie. La guerre étant aux portes de l’Europe, cela perturbe énormément l’acheminement et met les prix sous pression, surtout le prix du gaz. 

Selon la cotation du London Bullion Market Association (LMBA), si le prix de l’acier a augmenté de plus de 150% en un an en septembre 2021, aujourd’hui, nous sommes hors cotations avec des tarifs qui peuvent atteindre les 1 600 euros la tonne. En effet, les industriels italiens qui alimentent le marché tricolore en acier se fournissent essentiellement en Russie et en Ukraine.

L’augmentation du prix de l’énergie à une autre conséquence directe sur le marché de l’immobilier. Les acheteurs de biens sont plus attentifs aux scores DPE des biens en vente. Pour les biens au mauvais score DPE, il y aura plus de négociations.

Il devient de plus en plus essentiel de moins consommer et d’améliorer sa note DPE. Surtout au vu de la nouvelle norme des DPE avec les lois sur le climat et l’environnement. Le DPE a maintenant la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, électricité, amiante).

Il devient ainsi primordial de conserver tous justificatifs de travaux visant à améliorer son score DPE afin d’être valorisé. 

Autre changement, le calcul des étiquettes de performance énergétique ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, si votre DPE est égal à A ou B, il est possible de bénéficier de l’offre Hosman Green.

D’après Seloger.com, 85% des porteurs de projets, qu’ils soient acheteurs ou vendeurs,  pensent que le conflit pourrait modifier le prix de l’immobilier en France. Du fait de l’augmentation des prix des matières premières et de l’énergie, les coûts de construction vont évidemment augmenter. Ce phénomène va se répercuter sur le prix des biens neufs à l’achat mais aussi sur les anciens biens à rénover. 

Tout cela entraîne de nombreux obstacles dans les constructions, donc des retards sur les livraisons des appartements ou des maisons et donc une augmentation de la tension sur le marché qui elle-même entraîne une augmentation des prix. 

Lors d’une crise de ce type, les transactions devraient logiquement baisser considérablement car le moral des ménages est au plus bas et cela ne les incite pas à se lancer dans un quelconque projet immobilier. Mais cela reste à nuancer car on constate que le marché immobilier reste tendu dans la plupart des villes de France avec un indice de tension immobilière moyen de 11,9% en avril 2022. 

L’augmentation des taux entraîne une latence du marché car le pouvoir d’achat des ménages baisse. Mais cette augmentation va automatiquement faire baisser les prix. Les acheteurs préfèrent alors attendre que les prix baissent afin d’investir dans la pierre.

Cette tendance est évidemment à surveiller et à nuancer dans les prochains mois car comme dit précédemment l’ITI reste élevé, les acheteurs sont toujours présents. 

Les investisseurs prudents pourraient être incités à l’achat d’un bien. Le même phénomène que l’on a pu constater pendant la crise sanitaire du Covid-19 pendant laquelle les investissements ont littéralement explosé. Par peur de tout perdre, donc l’envie de vouloir placer son argent dans quelque chose de sûr : la pierre.  Malgré les impacts négatifs de la crise en Ukraine, cela pourrait avoir du bon du côté des investissements immobiliers en France.