Lors d’une vente immobilière, la signature de la promesse de vente représente une des étapes les plus importantes de la transaction. C’est durant la signature de la promesse de vente que seront collectés tous les documents relatifs à la vente et que le
notaire vérifiera leur validité. Qu’implique la signature de la promesse de vente pour le vendeur et pour l’acheteur ? Comment s’y préparer ? Hosman vous dit tout.
Promesse de vente : qu'est-ce que c'est ?
La
promesse de vente est un document écrit, également appelée
“promesse unilatérale de vente” (PUV), la promesse de vente est un avant-contrat qui engage un vendeur à vendre son bien immobilier à un acheteur précis. La signature de la promesse de vente permet de valider tous les points négociés entre l’acheteur et le vendeur.
Il est d’usage que l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui représente 5 à 10% du prix de vente. Il dispose d’un délai de rétraction de 10 jours à partir de la date de la signature de la promesse de vente. Un fois passé ce délai, s’il se rétracte, il ne pourra plus récupérer cette somme. En revanche, si une des conditions suspensives ne se réalisent pas ou s’il se rétracte dans les 10 jours, il la récupérera.
Pour être valide, une promesse de vente doit être systématiquement enregistrée auprès de la recette des impôts sous un délai de 10 jours à partir de la date de la signature. Ces droits d’enregistrement s’élèvent à 125€ et sont à la charge de l’acquéreur.
Il ne faut pas confondre
une promesse de vente avec un compromis de vente.
Quelle différence ? Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur qui se sont mis d’accord sur la chose et sur le prix. Il vaut alors comme vente. La promesse de vente engage le vendeur à vendre son bien à un acquéreur qui disposera d’un délai de rétractation pour lever son option s’il n’obtient pas son financement par exemple.
Promesse de vente : quel est l’intérêt d'en signer une ?
La signature d’une promesse de vente chez le notaire a pour intérêt de rendre la vente authentique. Ainsi, une fois la promesse de vente signée devant le notaire, ce dernier encaisse le dépôt de garantie versé par l'acheteur.
Promesse de vente : que doit-elle mentionner ?
La promesse de vente doit mentionner les éléments suivants :
- l’identité des deux parties
- la désignation du bien
- le prix de vente du bien et les modalités de financement (prêt ou non)
- sa durée de validité et la date limite fixée pour la signature de l’acte authentique
- les conditions du droit de rétractation
- la date de disponibilité du bien
- les conditions suspensives de la vente
- le montant des honoraires de l’agence immobilière
Promesse de vente : où la signer ?
Cette promesse de vente peut être signée devant un notaire ou non (sous seing privé). Nous vous conseillons de systématiquement privilégier la signature d’une promesse de vente avec un notaire. En effet, son rôle est de vérifier tous les détails de la transaction et de détecter d’éventuels soucis.
L’usage veut que ce soit l’acheteur qui décide chez quel notaire se fera la signature de la promesse vente, car c’est lui qui en supporte les coûts. Cependant, rien n’empêche le vendeur et l’acheteur de s’accorder sur un autre notaire ou choisir celui du vendeur. Il est également possible de faire appel à deux notaires différents si aucun accord n'est trouvé. Les honoraires ne seront pas doublés, mais partagés entre les deux notaires.
Promesse de vente : que devez-vous faire avant le jour de la signature ?
Côté vendeur, vous devez réunir les documents suivants :
- les éléments relatifs à votre état civil (carte nationale d’identité, extrait d’acte de naissance…)
- le dossier des diagnostics techniques
- si le bien est en copropriété, tous les documents relatifs à la situation financière, l’organisation et l’état de l’immeuble :
- le carnet d’entretien de l’immeuble
- la fiche synthétique de la copropriété
- les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales
- le montant des charges du budget prévisionnel et celles hors budget exceptionnel
- les sommes qui peuvent être dues
Attention, tous ces documents doivent être transmis à l’acheteur le jour de la promesse de vente au plus tard. Si certaines pièces manquent à l’appel le jour de la signature de la promesse de vente, le délai de
rétractation de l’acheteur ne débutera qu’à partir de leur réception.
Côté acheteur, vous devez fournir les documents suivants :
- un questionnaire d'état civil envoyé par le notaire
- votre méthode de financement : si vous financez votre achat par un prêt, vous devrez également fournir des renseignements sur celui-ci
Promesse de vente : que se passe-t-il le jour J ?
Le jour de la signature de la promesse de vente, le notaire procédera à la lecture et à la signature de la promesse de vente.
Chaque partie repartira avec un exemplaire. C’est durant ce rendez-vous, que toutes les clauses sont passées en revue et validées. A la fin de la lecture, l’acheteur versera l’indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10%).
C’est également à ce moment-là que sera fixée la date de la signature de
l’acte authentique (qui sera affinée par la suite) et la date limite d’obtention du prêt.
N’oubliez pas d’emporter avec vous, votre carte d’identité et votre chéquier.
Promesse de vente : que se passe-t-il après ?
Une fois la promesse de vente signée chez le notaire, l’acquéreur du bien doit obtenir son prêt s’il en a un, pour pouvoir payer la totalité de la somme le jour de la signature de l’acte de vente. Plus généralement, pour poursuivre la transaction immobilière, il faudra que toutes les clauses suspensives soient levées.
L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour
se rétracter sans motif et sans perdre la somme qu’il a versée. Au delà, il ne pourra plus récupérer cette indemnité. Le vendeur lui, ne peut pas se rétracter et encourt des poursuites judiciaires de la part de l’acheteur qui peut le forcer à conclure la transaction.
Ensuite, les deux parties attendent la date fixée pour la signature de l’acte authentique, toujours devant notaire.
Bon à savoir : il faut compter une période d’environ 3 mois entre la promesse de vente et la vente. Délai nécessaire pour le notaire, qui devra réunir tous les documents requis.
