En quelques mots, l'indemnité d’immobilisation est une sorte d'acompte ou de garantie versé par l’acheteur au vendeur lors de la promesse de vente. Cette contrepartie permet au vendeur de compenser sa potentielle perte, ou les opportunités manquées d’avoir retiré temporairement son bien du marché. Le vendeur réserve donc son bien à l'acheteur en retirant son annonce et perçoit cette indemnité en contrepartie de son engagement. Ainsi, l’acheteur dispose d’une option d’achat sur une période déterminée de 10 jours durant laquelle il peut accepter ou se retirer du projet de vente.

Le montant de l'indemnité d'immobilisation est généralement fixé entre 5 et 10% du prix de vente. Libre aux deux parties d’en fixer le montant à la condition de respecter le minimum légal de 5% fixé par l’article L290-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Non, l’indemnité d’immobilisation n’est pas toujours obligatoire. En effet la loi n'impose pas cette disposition. Toutefois, quel que soit l’accord convenu entre les parties, son recours et son montant doivent être précisés lors de la signature de la promesse de vente. Néanmoins, sachez que si elle n’est pas obligatoire, elle est très souvent systématiquement demandée par les vendeurs puisqu’elle leur offre une protection contre un potentiel désistement.

L’indemnité d’immobilisation intervient lorsque l'acheteur s’engage dans le projet de vente lors de la signature de l’avant-contrat (entre l’offre acceptée et la signature de l’acte authentique). C'est-à-dire lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis d’achat. Notez que la promesse de vente et le compromis de vente sont deux étapes mutuellement exclusives. C'est-à-dire que vous signerez ou le compromis de vente ou la promesse de vente, mais pas les deux. 

L’indemnité d'immobilisation s'applique seulement dans le cadre d’une promesse de vente. La promesse de vente est un contrat unilatéral de vente. Comme son nom l’indique, seul le vendeur est juridiquement engagé à vendre le bien à son acheteur aux conditions stipulées dans la promesse et ne peut pas se rétracter. Pour compenser cet engagement de la part du vendeur, l’acheteur met en réserve chez le notaire une indemnité d’immobilisation. La transaction est encadrée par un notaire qui accorde à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse (lorsque tous les documents obligatoires ont été remis au notaire). 

Dans le cadre d’un compromis de vente, l’indemnité d’immobilisation ne s’applique pas. Un montant peut tout de même être versé mais il s’agit d’un dépôt de garantie. À la différence de la promesse de vente, cette transaction n’est pas encadrée par un notaire mais par l’agence immobilière chargée de la vente. Le compromis de vente est un contrat synallagmatique qui engage les deux parties à mener la vente à terme. L’acheteur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis. Toutefois, tant que le vendeur n’a pas fourni tous les documents obligatoires, l’acheteur sera en droit de se rétracter, même si le délai de rétractation est terminé. 

Le versement de l’indemnité d'immobilisation se fait lors de la signature de la promesse de vente, une fois que toutes les conditions ont clairement été écrites et signées par les deux parties sur l’avant-contrat. Cette transaction est très encadrée et est prise en charge par un notaire qui bloque cette somme sur un compte séquestre en attendant l’acceptation ou le désistement de l’acheteur. 

Si l’achat se réalise, cette somme devient alors un acompte versé par l’acheteur et est déduite du montant final versé au vendeur. 

L’acheteur peut récupérer son indemnité d’immobilisation dans seulement deux cas. 

Le premier étant dans le cas où il se désiste de la vente dans les 10 jours autorisés. Ainsi le notaire lui reversera la totalité de l’indemnisation. 

L’acheteur peut également récupérer son indemnité d'immobilisation s’il doit se désister du projet de vente parce qu’une condition suspensive s’est réalisée (refus de l’obtention de son prêt immobilier par exemple). Il lui faudra cependant prouver qu’il a activement cherché à remplir les conditions suspensives (en fournissant une preuve de ses refus de crédit immobilier pour justifier l’annulation de la vente par exemple). 

En revanche, si l’acheteur se désiste sans aucune raison valable, au-delà des 10 jours autorisés, pour des raisons qui ne sont pas stipulées dans la promesse de vente, alors le vendeur conserve cette indemnité en gage de dédommagement.