Chaque année, de nombreux français sont victimes de squat dans leur logement, et l’inquiétude ne cesse de croître chez les propriétaires. Vous êtes sur le point de réaliser un investissement immobilier et vous avez des craintes ? Vous vous êtes déjà demandé comment agir en cas de squat ? Comment faire fuir les squatteurs de votre logement ? Quelles sont les démarches à suivre pour expulser des squatteurs ? Que dit la loi face à cette situation ? Vous voulez vendre votre logement squatté ? Hosman vous explique tout ce que vous devez savoir sur ce phénomène dans cet article.
Qu’est ce que le squat de logement
Le squat au regard de la loi française qu’est ce que c’est ?
Par définition, squatter signifie occuper un lieu illégalement. En d’autres mots, un squatteur c’est un individu qui entre dans un lieu, appartement ou maison, par effraction dans le but d’occuper ou d’habiter le logement d’un propriétaire ou d’un bailleur sans son autorisation.
Attention à bien faire la distinction entre un squatteur et un locataire en difficulté. En effet, un locataire qui refuse de quitter les lieux, alors que son bail touche à sa fin, et qu’il n’a plus la permission de se maintenir dans son logement, n’est pas un squatteur.
Un individu est considéré squatteur si et seulement si, s’ajoute au fait d’occuper un logement sans permission, le fait d’y être entré par effraction, sans qu’il n’y ait eu la moindre autorisation à un instant t.
Les démarches à suivre en cas de squat de logement
Bien squatté : les erreurs à éviter
Vous avez identifié la présence d’un squat ? N’agissez pas seul. Voici les 5 erreurs à ne surtout pas faire :
Ne pas agir immédiatement et retarder les actions. Plus le squat dure longtemps et plus les conséquences seront graves : les démarches et les coûts pour déloger les squatteurs seront alourdis et le préjudice pourrait s'aggraver. Agissez immédiatement, sachez d’ailleurs que la trêve hivernale ne s'applique pas pour les squatteurs.
Tenter d’expulser les squatteurs par vous-même en utilisant la violence ou sans suivre les démarches préconisées par la loi. Auquel cas vous pourriez vous mettre en danger et même faire l’objet de poursuite judiciaire.
Négliger les preuves. Si vous n’avez pas de preuves tangibles suffisantes, la constatation au tribunal sera difficile.
Gérer le problème sans assistance juridique ou professionnelle. Rapprochez vous d’un avocat ou expert en immobilier pour vous accompagner dans les procédures.
Ignorer les mesures préventives pour sécuriser votre logement auquel cas les squats pourraient se renouveler.
Si votre logement est occupé par des squatteurs, vous devez agir vite en adoptant les bons réflexes.
Avant de vous lancer dans les procédures, vous devez recueillir des preuves tangibles. Vérifiez la situation et récupérez de la documentation avec des photos et vidéos. Munissez vous également de documents justificatifs prouvant qu’il s'agit bien de votre propriété (facture, attestation d’imposition, attestation fournie par un voisin). Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice qui peut se rendre sur place afin de constater le squat et d'identifier les squatteurs. Après avoir suivi toutes ces étapes, vous pouvez alors vous lancer dans les procédures. Il existe deux types de procédures : la procédure accélérée et la procédure devant le juge.
Pour évacuer un squat de votre propriété, lancez une procédure accélérée, ou évacuation forcée. Pour ce faire, déposez plainte pour violation de domicile au commissariat ou en gendarmerie. À la suite du dépôt de plainte, un officier de police judiciaire ou huissier de justice pourra établir un constat de squat à l’aide de vos justificatifs. Sachez que vous pouvez prendre conseil gratuitement auprès d'un avocat ou faire appel à un commissaire du justice qui pourra constater le squat, constituer un dossier solide et vous accompagner dans la procédure. Toutefois cette deuxième option sera facturée à vos frais après remise de devis avant intervention de sa part. Il en reviendra ensuite au préfet de décider ou non de la mise en demeure des squatteurs sous un délai de 48 heures. S’il y a mise en demeure, celle-ci doit être notifiée aux squatteurs qui ont au minimum 24 heures pour quitter le logement. En cas de refus ou de non-respect des délais de la part des squatteurs, le préfet ordonne à la force publique de faire évacuer le logement immédiatement, sans délai.
Dans le cas où le préfet ne délivre pas de mise en demeure, il devra justifier son refus et vous devrez alors engager une procédure judiciaire devant le tribunal.
Saisir un juge pour demander l’expulsion d’un squat de logement au tribunal
Si vous souhaitez demander l’expulsion des squatteurs devant un juge, vous devrez avoir recours à un avocat qui saisira le juge. Les conséquences de cette procédure sont plus lourdes puisqu’il s’agit de demander au juge l'autorisation d’expulser les squatteurs et de les condamner à payer une indemnité d’occupation des lieux. De la même façon, que pour l’évacuation forcée, il vous faudra prouver que vous êtes propriétaire, et que le logement est bel et bien squatté en se rapprochant d’un commissaire de justice qui pourra dresser un constat sur les lieux.
L’avocat doit alors saisir le juge des contentieux de la protection auquel le logement squatté est affecté en référé, c'est-à-dire mettre en place des mesures provisoires mais rapides, dans l’attente du jugement, afin de préserver les droits du demandeur. Après convocation et jugement rendu, les squatteurs doivent alors quitter le logement dans le mois qui suit leur jugement. Dans le cas contraire, ils quitteront les lieux dès réception du commandement d’expulsion délivré par le commissaire de justice. Encore une fois, si le refus persiste, les squatteurs se feront expulser du logement par la force publique sous demande immédiate du préfet.
Vendre un bien immobilier squatté est possible mais est-ce vraiment rentable et réalisable ?
Lors de l’estimation de votre bien mais surtout des diagnostics (prise de photos et mise en valeur du bien pour la publication de l’annonce), les agents immobiliers doivent se rendre sur place. Avec des occupants indésirables et l’état souvent insalubre dans lequel les squatteurs laissent le bien, les diagnostics ne peuvent pas être faits dans de bonnes conditions. De plus, sachez que vendre un bien squatté divise par deux le prix de votre appartement ou maison lors de la vente. Cette décote n’est pas des moindres, et pour l’éviter, il est plus intéressant d’engager les procédures judiciaires en amont de l’estimation et de la vente de votre bien. Il est vrai que ces démarches sont lourdes, mais avec la remise en état, la rénovation de votre bien et les procédures réalisées, vous pourrez vendre votre bien au prix du marché. Enfin, si les sociétés de rachat de biens squattés existent en France, Hosman vous conseille d’aborder votre projet de vente sereinement en faisant les démarches nécessaires en amont pour mieux vendre par la suite.
Rassurez-vous, les cas de squat de logement en France ne font pas l’objet d’un phénomène massif, ils sont 100 fois moins fréquents que les cas de cambriolage. Ces chiffres s’expliquent notamment par l’efficacité de la législation française qui encadre ce phénomène. La nouvelle loi du 27 juillet 2023 “anti-squat” réduit la procédure d’expulsion du locataire et sanctionne les squatteurs par de lourdes amendes.
Afin d’éviter ce phénomène chronophage, coûteux et éprouvant, Hosman vous propose quelques conseils pour protéger votre logement des squatteurs.
Premièrement, sécurisez vos logements et notamment vos résidences secondaires. Si celle-ci étant souvent inhabitée, mettez en place un système d’alarme, ou n’hésitez pas à prévenir vos voisins de votre absence qui pourront jeter un œil sur celle-ci et vous contacter rapidement en cas de problème. D’autres moyens existent, comme l’installation d’une porte blindée pour éviter les forçages ou crochetage de serrures.
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