Surface hors œuvre, surface utile, surface habitable et surface pondérée… En immobilier, les termes ne manquent pas pour qualifier la nature des surfaces, si bien qu’il est facile de s’y perdre. Aujourd’hui on vous parle de la surface pondérée, de son utilité et de son calcul, ce en 5 minutes chrono.
Surface pondérée : qu’est-ce que c’est ?
Définition de la surface pondérée
La surface pondérée est un espace qui prend en compte deux éléments : la surface habitable et les surfaces annexes. Pour savoir ce qu’est la surface pondérée il faut donc comprendre ce que sont la surface habitable et les surfaces annexes.
Surface pondérée du bien immobilier : l’élément principal de sa composition ?
Une partie du calcul de la surface pondérée se base sur la surface habitable. La surface habitable (encore appelée surface habitable Loi Boutin) est la surface d’un bien dans laquelle le propriétaire peut vivre. Plus précisément, une surface habitable doit avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et pouvoir être meublée et occupée. Certaines surfaces ne sont pas considérées comme surface habitable (voir la liste des surfaces annexes plus bas).
Nota bene : Si vous surestimez la surface habitable dans votre bail de location, le locataire est en droit de vous demander une réduction du loyer proportionnellement à la différence constatée. Ceci est valable dès que la surface habitable réelle est inférieure de 5% à celle déclarée dans le bail.
Comment connaître la surface habitable d’un bien ?
Pour déterminer la surface habitable de votre logement, vous pouvez procéder vous-même aux mesures mais attention aux erreurs. Il vous faut commencer par mesurer la superficie (longueur x largeur) de toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre (placards compris). Ensuite, vous devez additionner toutes ces superficies et en retirer les surfaces des éléments de construction (escaliers, murs, cloisons).
Pour connaître la surface habitable de votre logement, vous pouvez aussi faire appel à un professionnel, qu’il soit géomètre ou expert certifié.
Une fois que vous connaissez la surface habitable de votre logement, il vous faut déterminer la superficie des surfaces annexes pour pouvoir passer au calcul de la surface pondérée.
Surface pondérée d’un bien immobilier : les surfaces annexes
Les surfaces annexes complètent la propriété d’une personne. Il s’agit de tous les espaces qui sont rattachés au logement sans être nécessaires pour autant. Comme la surface habitable, les surfaces annexes doivent avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
A noter : les surfaces annexes doivent pouvoir être utilisées de manière exclusive par le locataire (= lui seul y a accès).
Les jardins ne sont pas considérés comme des surfaces annexes (ils n’ont donc aucun impact dans le calcul de la surface pondérée).
Cas particulier 2 : les garages
Pour un appartement : Les garages ne sont pas considérés commes surfaces annexes (aucun impact sur le calcul de la surface pondérée)
Pour une maison individuelle : Les garages peuvent être considérés comme surface annexe selon leur surface :
La surface du garage est inférieure ou égale à 12m2 : le garage n’est pas compté comme une surface annexe (aucun impact sur le calcul de la surface pondérée)
La surface du garage est supérieure à 12m2 : Dans ce cas, ce qui sera compté comme surface annexe sera la surface totale du garage à laquelle on retire 12m2 (car on estime qu’il s’agit de l’espace occupé par votre véhicule). Par exemple : Si vous possédez une maison dont le garage fait 20m2, la surface annexe est de 8m2 (20-12).
Cas particulier 3 : les places de stationnement
Comme pour les jardins, les places de stationnement ne sont pas considérées comme surfaces annexes (elles n’ont aucun impact sur le calcul de la surface pondérée).
Cas particulier 4 : les terrasses
Les terrasses en rez-de-jardin : Ne sont pas comptées comme surfaces annexes.
Les toit-terrasses : Comptées comme surfaces annexes.
Les terrasses enterrées ou semi-enterrées : Comptées comme surfaces annexes.
Calcul de la surface pondérée : Pour simuler la surface pondérée d’un bien, vous pouvez procéder de la manière suivante :
Surface pondérée = surface habitable + 50% des surfaces annexes
Par exemple : La surface habitable de votre appartement est de 40 m2 et votre balcon mesure 6m2. La surface pondérée de votre bien est donc de 43 m2 (40 + 6/2).
⚠️ Attention : Pour que cette formule fonctionne ainsi, la somme de vos surfaces annexes ne doit pas dépasser les 16 m2 ! Si vos surfaces annexes font au total 16m2 (ou plus), votre surface habitable sera augmentée de 8m2 (et pas plus, peu importe si vos annexes dépassent les 16 m2).
Par exemple : Vous possédez une maison dont la surface habitable est de 600 m2. Vous avez aussi une terrasse de 20m2 et une remise de 18m2 (ce qui fait 38m2 de surfaces annexes). La surface pondérée de votre logement est de 608 m2 (600 + 8) car les 38m2 de surfaces annexes dépassent la limite des 16 m2.
À retenir :
Si les surfaces annexes < 8 m2 → Surface pondérée = surface habitable + 0,5 x surface annexe
Si les surfaces annexes > 8m2 → Surface pondérée = surface habitable + 8
À l’origine, le calcul de la surface pondérée d’un bien immobilier permettait de faciliter le calcul de surfaces dans des zones prioritaires
Avant d’utiliser le calcul de la surface pondérée, on calculait les surfaces de biens prioritaires avec ce que l’on appelle la surface corrigée. La surface corrigée est la surface habitable que l’on pondère en fonction de plusieurs critères (équipements, entretien, emplacement du logement). À cause des nombreux pourcentages appliqués, le calcul de la surface corrigée est souvent épineux. Pour plus de facilité dans le calcul des surfaces, la méthode de la surface pondérée a progressivement remplacé celle de la surface corrigée.
Désormais, la surface pondérée est régulièrement utilisée pour calculer des surfaces dans des zones prioritaires, mais son usage le plus fréquent est pour fixer des loyers.
La surface pondérée d’un bien immobilier : son utilisation davantage connue par les propriétaires pour la fixation des loyers
La surface pondérée permet aussi de calculer les loyers maximaux qu’un propriétaire peut proposer. Comment ? On vous explique.
Il existe un dispositif légal, appelé Loi Pinel, qui permet à un propriétaire de réduire ses impôts sur le revenu s’il garde ses loyers sous un certain seuil pendant une période donnée. Ce seuil prévu par la Loi Pinel dépend de deux choses : des loyers de la zone dans laquelle le bien se trouve et la surface pondérée du logement.
Le calcul du loyer avec la Loi Pinel (loyer maximal pour bénéficier de la réduction d’impôt) est le suivant : surface pondérée x loyers par m2 maximum pratiqués dans le périmètre
De cette manière, connaître la surface pondérée de son bien est nécessaire pour fixer un loyer conforme à la Loi Pinel.
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