Quels sont les impacts du reconfinement sur le marché immobilier et vos projets ? À l’occasion d’un Webinar, Paul-Henri Chopin, cofondateur de la néo-agence immobilière Hosman et Pierre Chapon, cofondateur et CEO de Pretto, le spécialiste du courtier en ligne, répondent à vos questions et font un état des lieux du marché immobilier à l’heure du reconfinement.
Si vous n'avez pas pu assister au Webinar, vous pouvez l'écouter gratuitement :
Podcast webinar spécial reconfinement et immobilier
Quels sont les impacts sur les prix de l’immobilier et sur la tension du marché ?
Des prix stabilisés en fin d’année :
Depuis 2015, les prix de l’immobilier connaissent une tendance haussière et ce, car le marché est soutenu par deux piliers : des conditions d’accès au crédit favorable avec une baisse des taux d’intérêts qui ont atteint un taux historiquement bas en septembre 2019 et une demande largement supérieure à l’offre. Les biens sont rares et les acheteurs sont très nombreux.
Le premier confinement a mis un coup d’arrêt à cette tendance haussière et depuis le mois de mai, on constate une stabilisation des prix. Attention, il faut néanmoins noter que des villes comme Paris et Bordeaux accusent une très légère baisse de l’ordre de -0,5% alors que certaines villes comme Nantes, Lille ou Marseille affichent des prix en très légère hausse.
Aujourd’hui et globalement sur le territoire, les prix sont plutôt stables.
Vers un équilibre de l’offre et de la demande ?
Depuis le premier confinement, l’indice de tension immobilière (ITI) diminue dans les villes françaises. Cet indice mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de biens à vendre.
- avant le 1er confinement, l’ITI à Paris était de 30%, ce qui signifie que le nombre d’acheteurs était supérieur de 30% au nombre de biens à vendre
- après le 1er confinement : l’ITI est tombé à 12%
- en novembre 2020 : l’ITI est de 6%
Ce schéma se retrouve dans les principales agglomérations françaises. Avant le 1er confinement , l’ITI était de 20% et aujourd’hui, il est proche de l’équilibre.
Cette baisse de la tension immobilière en temps de confinement s’explique par une accumulation de biens qui n’ont pas pu être vendus à cause du premier confinement.
Quels sont les impacts sur les crédits immobiliers ?
Conséquences sur les taux des crédits immobiliers :
En novembre 2020, on constate que les taux sont toujours très bas. Après le premier confinement, ils ont subi une légère hausse et ensuite une orientation globalement à la baisse. Par exemple, il est toujours possible pour les bons dossiers d’emprunter au-dessous de 1% sur 20 ans et globalement, il est possible d’obtenir des financements à 1,1% sur 25 ans.
Des conditions d’octroi plus strictes ?
Les conditions d’octroi de prêt immobilier ont subi en 2020 plus de mouvements que les taux. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a demandé aux banques de revoir leurs conditions d’octroi avec deux restrictions majeures : une limite de la durée à 25 ans et un taux d’endettement maximum à 33%. Ces nouvelles directives ont eu des effets sur les projets immobiliers à partir de février au moment où toutes les banques les ont appliquées.
Mais la faisabilité a aussi été impactée par le premier confinement, principalement pour des raisons opérationnelles. Les banques ont manqué de personnel pour traiter les dossiers. Notons que ce sont surtout les dossiers d’investissements locatifs qui ont le plus été impactés. Le deuxième confinement, où cette fois-ci presque 100% des acteurs sont opérationnels, n’a pas dégradé la faisabilité de financement.
Que va-t'il se passer après cette deuxième période de confinement ?
En tant de crise, il est toujours très difficile de prédire les évolutions possibles. Néanmoins, il y a de grandes chances de voir perdurer la récente stabilité des prix ou d’assister à une légère correction dans certaines villes en 2021, du moins, tant que le stock de biens à vendre accumulé pendant les confinements n’est pas écoulé. Il est pour l’instant peu probable d’assister à la chute des prix.
Sur le terrain du crédit immobilier, la remontée des taux est très peu probable car les banques ont beaucoup de liquidités et elles ont besoin de clients. La situation devrait globalement restée stable avec peut-être, une légère amélioration des conditions d’octroi si les autorités de régulation décident de relâcher les contraintes de septembre 2019.
Conseils pour votre projet - réponses à vos questions
Vous avez un projet en cours avec une offre acceptée
Contrairement au premier confinement, vous n’êtes absolument pas bloqué dans votre projet puisque les travaux, le déménagement, l’état des lieux pré-acte authentique et la signature des actes à distance sont possibles.
Vous souhaitez démarrer un projet immobilier
Vous êtes acheteur
Bonne nouvelle, les visites sont de nouveau autorisées à condition de respecter une visite par demi-journée, une seule personne dans le bien avec l’agent et d’avoir réalisé en amont une visite virtuelle. Cette période est propice à la recherche car de nombreux biens ont été remis en vente après le premier confinement. En revanche, compte tenu des capacités de visites réduites, vous devez veiller à avoir le dossier le plus complet possible. Il est judicieux de réaliser beaucoup de visites virtuelles pour affiner vos critères et ne visiter que ceux qui y correspondent parfaitement.
Vous êtes vendeur
Tous les acteurs du marché ont le droit de travailler et les acheteurs peuvent de nouveau visiter, rien n’empêche une mise en vente pendant le reconfinement. Il est même conseillé de profiter de ce moment pour préparer son dossier de vente : faire réaliser une estimation, réaliser les diagnostics immobiliers, faire les photos et la visite virtuelle et signer son mandat avec l’agence de son choix. À noter que la période avant les fêtes est le bon moment pour tester le marché et permet de reprendre la vente en janvier si jamais vous n’avez pas vendu.
