Après une hausse des prix importante pendant plusieurs années, Paris n'a pas pu échapper à la crise immobilière de 2023 marquée par la baisse des prix immobiliers. Avec le développement du réseau de transports en commun en Île-de-France dans le cadre du Grand Paris, certaines banlieues parisiennes gagnent en attractivité et, peut-être, au détriment de la capitale. Paris est-elle aussi attractive qu'auparavant ?
Marché immobilier Paris : une attractivité qui s'essouffle ?
Paris est moins attractive pour certains parisiens qui lui préfèrent d’autres villes de province ou de proche banlieue
L’attractivité de Paris a été touchée par la crise du Covid durant laquelle le nombre de personnes cherchant à acheter une propriété dans la capitale a reculé de 30 %. Cela s'explique notamment par le fait que de nombreuses personnes ont travaillé depuis leur domicile, ce qui fait qu’elles ont moins eu besoin de se rendre en ville. La pandémie a aussi amené certains parisiens à reconsidérer leurs priorités et à mettre l’accent sur leur bien-être. La qualité de vie parisienne, jugée comme basse pour beaucoup au vu de la pollution, de la surpopulation et du manque d’espace, a quelque peu réduit l’attractivité de la ville.
Afin de limiter leurs dépenses et/ou de gagner de l’espace, des parisiens ont choisi de laisser derrière eux la capitale pour emménager dans des villes voisines. L’expansion du réseau de transports francilien développe ce phénomène car de plus en plus de villes périphériques sont reliées à Paris pour un temps de trajet qui tend à se réduire.
Entre le prix du m2 à Paris qui reste élevé et la qualité de vie, les villes situées en périphérie peuvent donc s’avérer plus attractives que la capitale sous certains aspects.
💡Le saviez-vous ? En transports en commun, aller de Montmartre à la Tour Eiffel prend autant de temps que de se rendre à Paris en partant de Versailles, soit 40 minutes.
En novembre 2024, le prix du m2 à Paris coûte en moyenne 9 282€ contre 10 330€ il y a deux ans.
Comment expliquer un tel écart ? Les facteurs sont multiples.
D’une part, il faut savoir que l’immobilier parisien fait l’objet d’une bulle spéculative sur laquelle beaucoup d’investisseurs parient. Cette bulle immobilière s’est dégonflée avec la crise du Covid, durant laquelle le fonctionnement du marché immobilier a fortement ralenti.
En 2023, l'inflation et la hausse des taux de crédit immobilier ont davantage contribué à cette baisse des prix. Avec moins d'acheteurs pouvant financer un projet d'achat, les vendeurs ont dû baisser leur prix pour rencontrer finalement la demande ; des négociations toujours plus importantes.
Avec de moins en moins d'acheteurs et d'investisseurs, le marché immobilier parisien a commencé à battre de l'aile et la capitale a commencer à paraître moins attractive.
Prix immobilier Paris : dans sa globalité, la capitale reste tout de même une ville attractive dont la croissance se maintient
Marché immobilier Paris : La réduction des prix de l’immobilier à Paris suit une tendance baissière générale
La baisse du prix du m2 parisien ne veut pas dire que Paris n’est plus attractive mais simplement que la ville n’échappe pas à la tendance actuelle du marché immobilier. L’hypothèse de la perte d’attractivité de Paris est d’autant plus à écarter que l’ITI, indice de tension immobilière demeure fort en 2024 : 19%.
L’ITI mesure le dynamisme du marché immobilier en faisant un ratio entre le nombre d’acheteurs et le volume de biens à vendre. L’ITI de 19% veut donc dire qu’il y a 19% d’acheteurs sur le marché de plus qu’il y a de biens à vendre. A noter qu’un marché est considéré comme dynamique à partir d’un ITI à 4%. Le marché immobilier à Paris est donc très dynamique et attire de nombreux acheteurs dont le volume a augmenté ces derniers mois.
Prix immobilier Paris : l’attractivité de la capitale est segmentée en fonction de plusieurs critères
Marché immobilier Paris: une ville qui plaît toujours aux investisseurs étrangers
Paris demeure une ville de choix pour les grandes fortunes étrangères qui font bien souvent fonctionner le marché immobilier de luxe parisien : une branche du marché qui échappe d'ailleurs à la crise. Par ailleurs, il est probable que les JO 2024 ait un impact positif sur le marché immobilier parisien et francilien. On annonce une hausse des prix immobiliers dans les villes concernées par le développement d'infrastructures pour les jeux olympiques, et ceci dès fin 2025. Ainsi, il est peu probable que Paris perde toute son attractivité : elle demeure une ville de choix pour de nombreux acquéreurs et le sera toujours.
Prix immobilier Paris : l’attractivité de la capitale dépend aussi du profil des acheteurs
L’attrait que Paris suscite varie aussi en fonction du profil (et donc des intérêts) des acheteurs.
En effet, le profil type du ménage primo-accédant (couple qui achète un bien immobilier pour la première fois) recherche généralement un bien dans les 15e, 17e et 18e arrondissements. La surface recherchée par ce ménage est en moyenne de 40m2 et sert de résidence principale.
A contrario, les investisseurs étrangers se tournent généralement vers des biens de prestige. Pour un pied-à-terre ou un investissement locatif, le profil type de l’investisseur étranger recherche un bien dont la surface est comprise entre 50 et 100 m2. Pour une résidence principale ou un bien de réception, le choix se porte davantage vers un bien plus grand situé dans un quartier résidentiel plus bourgeois, à l’instar du 16e arrondissement.
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