Le marché immobilier ne connaît pas la crise ?

L’année 2020 est marquée par 980 000 transactions immobilières, un chiffre pas si éloigné du record de 2019 : 1 059 000 (source : Chambre des notaires de Paris). Le premier confinement de mars 2020 a stoppé de nombreux projets immobiliers mais dès la levée des mesures, les Français sont revenus sur le marché et entre les mois d’avril et juillet 2020, les transactions immobilières ont accusé une hausse de +460 % (source : Se Loger).

La reprise immobilière s’est rapidement confirmée dès le début de 2021, avec une hausse des prix de l’immobilier +5,9% dans l’ancien au premier trimestre. Et ce, malgré une baisse de prix constatée entre mars et septembre 2020 dans certaines grandes villes, comme Toulouse qui affichait un léger déclin de -0,5%, même chiffre pour Montpellier, et -0,4% pour Paris (source : Meilleurs agents). Les villes de taille moyenne voient à contrario, leurs prix de l’immobilier grimper rapidement depuis le début de la crise : comme Nantes et Lille avec une augmentation respective de plus de 6% et 3% en un an.

Aujourd’hui, les acheteurs sont bien présents sur le marché. Les plus grandes villes de France affichent un Indicateur de Tension Immobilière moyen de 11%. Alors pourquoi le marché immobilier ne s'est pas effondré ? 

Partout en France, le marché immobilier présente une insuffisance de biens à vendre là où le besoin de se loger ne diminue pas. Dans des villes comme Nantes, le nombre d’acheteurs est supérieur de 12% au nombre de biens à vendre, de 10% pour Marseille, de 13% pour Rennes, et jusqu’à 22% pour Strasbourg. 

Cette pénurie de logements s’explique notamment par la chute de construction de logements neufs : en 2020, seulement 381 600 logements ont été autorisés à la construction, soit une baisse de 14,7% sur un an (source : Fédération Française du Bâtiment). Les acquéreurs se tournent de plus en plus vers les logements anciens. La rareté fait augmenter les prix. En un an, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de +5%.

Être propriétaire reste un critère essentiel pour les Français : aujourd’hui, 58% des ménages sont propriétaires du bien qu’ils occupent (source : Meilleurs agents). Et cet accès à la propriété est favorisé depuis plusieurs mois par les banques qui maintiennent des taux d’emprunt très bas : 1,13% en moyenne (juin 2021)

Rappelez-vous : en décembre dernier, c’est le Haut Conseil de stabilité financière qui publiait les nouvelles conditions d’accès aux prêts immobiliers. La part des revenus dédiée à la mensualité, appelée taux d’effort maximum, a évolué de 33 à 35%, et les durées de remboursement de 25 ans se sont vues être repoussées à 27 ans maximum.

 

Ces conditions d’accès au crédit toujours très favorables permettent aux acheteurs de continuer leur projet d’achat même en période de crise.  Cependant, après une légère hausse de +0,02% à 0,03% en mai 2021, certaines banques augmentent leur taux, en particulier pour les emprunts de plus longues durées : ainsi, les premières estimations proposent une hausse autour de 0,02% à 0,04%.

Les confinements successifs et l’essor du télétravail ont augmenté le désir de changer de lieu de vie et ont redynamisé les recherches dans certaines régions . Dans les régions qui ont gagné en popularité en 2020 et qui continuent de séduire les futurs acquéreurs en 2021, on note la Normandie, le Pays-de-la-Loire, le Pays Basque ou encore la Bretagne. Leur point commun ? Des prix plus attractifs que dans les grandes villes, une proximité avec l’Océan Atlantique, tout en restant proche de la capitale, avec seulement 2h de TGV entre Nantes et Paris.  titre d’exemple, le prix de l’immobilier dans l’ancien, à Brest, a connu une croissance de +9,1% pour les appartements, et +8,3% pour les maisons en mai 2021 (source : Se Loger).

On note également un renouveau pour le marché des résidences secondaires qui était avant la crise, souvent associé à des coûts financiers et d’entretien. Les acquéreurs sont séduits par les prix davantage attractifs en zone rurale, par la qualité de vie du bord de mer, de la campagne ou de la montagne, par l’investissement immobilier et par la possibilité d’y séjourner pour du télétravail.

Mais Paris ne perd pas en popularité pour autant ! Malgré 8 mois de stagnation pour les prix de l’immobilier parisien, la tendance repart à la hausse, avec +0,22% en mai 2021 (source : Baromètre Hosman des prix de l’immobilier en temps réel). Même tendance à Limoges et Orléans, où une baisse respective de -4,1% et -2,4% a été observée en un an : aujourd’hui, la commune de Nouvelle-Aquitaine connaît une hausse de ses prix de +1,4% et la capitale de la région Centre-Val de Loire de +1% sur les 3 derniers mois.

Il est toutefois important de noter que malgré les indicateurs très encourageants des derniers mois, les acheteurs présents sur les marchés immobiliers tendus ont davantage tendance à négocier par rapport à la période qui précédait la crise sanitaire. Et ce, surtout pour les biens dits “avec défauts”.