Louer ou vendre : quoi choisir à la rentrée 2022 ?

En général, septembre marque la reprise des projets de vente immobilière car, revenus de vacances, les vendeurs reprennent leurs démarches laissés en suspens. Mais aujourd’hui, le contexte est différent. Avec un marché moins lisible (à cause de la remontée des crédits, de la stagnation des prix du m2 et de l’inflation qui s’installe), de nombreux propriétaires hésitent : “vendre ou louer : que faut-il faire ?”, Hosman vous donne tous ses conseils.

En pleine rentrée 2022, vendre son bien immobilier permet de profiter de la conjoncture encore favorable. En effet, les prix du marché immobilier n’ont pas encore été impactés par les hausses de taux consécutives opérées ces derniers mois. Les prix sont plutôt stagnants, c'est-à-dire que les oscillations (hausses et baisses) sont très légères (globalement, les variations sont inférieures à 1% sur les grandes métropoles françaises). 

Cette stagnation des prix montre que les hausses connues ces dernières années s’essoufflent, tant et si bien que l’on pourrait s’attendre à quelques baisses de prix dans les mois à venir. La rentrée 2022 reste donc un moment opportun pour vendre son appartement ou sa maison. 

Le marché immobilier reste dynamique (il l’est à partir d’un ITI de 5%). 

L’ITI ou l’indice de tension immobilière mesure le nombre d’acheteurs par rapport au nombre de biens en vente sur le marché. 
A titre d’exemple, les ITI des grandes métropoles en septembre 2022 sont les suivants : 

Le 1er octobre 2022, le taux d’usure est passé de 2,57% à 3,05% pour les crédits de 20 ans (et de 2,60% à 3,30% pour les prêts de moins de 20 ans), ce qui est une bonne nouvelle pour les acheteurs. Pourquoi ? Il faut d’abord comprendre ce qu’est le taux d’usure et sa relation avec le TAEG. 

La relation entre le taux d’usure et le TAEG : Si le TAEG est supérieur au taux d’usure, le prêt est qualifié d’usuraire et ne peut pas être accordé.

Quand le taux d’usure augmente, la part du TAEG diminue mécaniquement, ce qui permet à plus de dossiers d’être acceptés.
Exemple : Vous voulez emprunter 10 000€ à une banque à un taux de 1%. Les frais annexes sont de 200€. Le TAEG de cet emprunt est donc de 3% (2% de frais annexes + 1% de taux d’intérêt).

Avec un taux d’usure rehaussé, plus d’acheteurs sont en mesure d’obtenir un crédit pour leur projet immobilier, ce qui rend la période opportune pour vendre. 

Le dynamisme du marché immobilier actuel risque de ralentir les prochains mois pour plusieurs raisons :

❄️ L’approche des vacances de Noël : À partir de la mi-novembre, l’activité du marché immobilier diminue -un phénomène de saisonnalité tout à fait normal. Pour que la vente soit la plus optimale, il faut si possible mettre en vente dès maintenant.

🏦 La diminution de la capacité d’emprunt des acheteurs : Avec l’inflation et les hausses de taux successives, les acheteurs voient leur capacité d’emprunt diminuer. Les banques, quant à elles, sont plus exigeantes pour accorder des crédits (notamment en demandant des apports plus conséquents). Ce contexte restreint un certain nombre d’acquéreurs ayant un projet achat. Si les acquéreurs ne peuvent pas acheter, l’ITI baisse car la proportion d’acheteurs recule. Vendre maintenant est donc la solution la plus sécurisante. 

“Est-ce que vendre est une bonne idée en ce moment ?” Oui, vendre son appartement ou sa maison dans des zones tendues est pertinent car le contexte reste favorable (les prix du m2 n’ont pas encore baissé, le marché immobilier est toujours dynamique et est susceptible de compter plus d’acquéreurs dans les semaines à venir). 

En revanche, il faudra s’attendre à des délais de vente légèrement rallongés ainsi qu’à une négociation plus accrue de la part des acheteurs. Être bien accompagné pour son projet de vente est donc primordial et en cela, les néo-agences immobilières à prix fixes sont sont un allié de taille.

D’abord, il faut savoir qu’il y a toujours eu plus de biens à vendre que de biens mis en location mais l’écart tend à se creuser dernièrement. Ce septembre, les biens mis en location ne représentaient que 27% des annonces immobilières, soit 10 points de moins que l’année dernière, contre 73% de biens à vendre. Ces données peuvent paraître paradoxales compte tenu de la demande de biens à louer qui, elle, augmente (une annonce de location compte en moyenne 87 personnes intéressées contre 50 en 2021). 

Pourtant, le fait que les propriétaires préfèrent vendre que louer, malgré la demande élevée, s’explique par des facteurs rationnels.

Avec l’adoption de la loi Climat et résilience en 2021, un certain nombre de mesures ont été prises pour réduire les déperditions énergétiques. La loi prévoit notamment de geler les loyers pour les logements classés F ou G à partir du 24 août. Cela signifie qu’à compter de cette date, les propriétaires de “passoires thermiques” (=biens qui consomment beaucoup (trop) d’énergie), ne pourront pas augmenter leur loyer entre deux locataires. L’impact de cette mesure serait conséquent car 140 000 logements seraient concernés rien que pour la classe G. 

La loi Climat et résilience prévoit également qu’il soit interdit, dès le 1er janvier 2023, de louer des biens consommant plus de 450 Kwh / m2. Ici aussi, ce sont les biens les plus énergivores qui sont visés. On constate déjà les effets de ces décisions : de nombreux loueurs choisissent de vendre leur bien faute de temps pour passer à la rénovation. 

Continuer d’investir dans la location peut être une bonne idée car cela permet de dégager des revenus réguliers et d’augmenter son patrimoine immobilier. En revanche, le contexte est toujours favorable pour mettre en vente son bien immobilier. Les taux vont probablement continuer à augmenter, il ne faut donc pas attendre trop longtemps pour mettre en vente son bien.