Une troisième chambre ? Un changement de région ? Et voilà, vous allez devoir mettre votre appartement en vente. Si acheter un bien immobilier n’est pas de tout repos, la vente nécessite également du temps et une bonne dose d’organisation. Quelles sont les différentes étapes d'une vente immobilière ? Hosman vous présente les 7 grandes étapes de la vente immobilière à connaître pour anticiper et vendre sereinement.
1. L’estimation immobilière de votre bien par un expert
C’est l’étape incontournable à réaliser avant toutes les autres. Si vous souhaitez acheter un autre bien avec l’argent de la vente, vous devez connaître précisément la valeur de votre logement actuel pour estimer correctement l’apport dont vous disposerez.
Vous pourrez trouver facilement des simulateurs en ligne qui en fonction de la date de construction, de l’adresse ou encore du nombre de pièces, vous donneront une estimation en ligne plus ou moins précise de la valeur du bien.
Attention, l’estimation en ligne est certes instantanée mais elle doit être obligatoirement suivie d’une estimation réalisée par un expert. Un dernier étage, une terrasse, une rue très prisée sont d’autant d’atouts qui ont une réelle valeur. Il en va de même pour un rez-de-chaussée, un plan mal agencé ou encore une copropriété vétuste qui peuvent avoir un impact négatif sur votre prix. L’expert pourra après avoir visité entièrement votre bien, vous donner une estimation très précise de ce dernier. Ne vous en privez pas surtout que l’estimation immobilière doit toujours être gratuite et sans engagement si l’expert souhaite signer un mandat de vente avec vous.
2. Le choix de l’agence qui vous accompagnera dans votre projet
Bien entendu, si vous souhaitez vendre entre particuliers, cette étape ne vous sera pas utile. Si malgré tout, vous souhaitez finalement vendre avec une agence immobilière, vous pourrez toujours revenir à cette étape et suivre nos conseils. Dois-je choisir l’agence en bas de ma rue ou une agence immobilière en ligne ? Je signe un mandat avec plusieurs agences ou bien dans une seule ? Une agence immobilière sans commission est-elle synonyme de mauvais service ? Autant de questions qui peuvent compliquer le choix d’une agence immobilière. Voici quelques réponses et conseils qui peuvent vous faciliter cette étape :
La plupart des acheteurs recherchent désormais leurs biens sur internet. C’est d’ailleurs pour cette raison, que toutes les agences les diffusent sur les grands portails comme SeLoger ou LeBoncoin. Si avant, la vitrine de l’agence au coin de la rue permettait de trouver un acquéreur facilement, c’est beaucoup moins vrai aujourd’hui.
Non, la diffusion de votre bien dans 10 agences différentes ne vous aidera pas à trouver plus rapidement un acheteur, bien au contraire. Un bien affiché chez 10 agences sera perçu comme un bien difficilement vendable et beaucoup d’acquéreurs ne souhaiteront pas le visiter par peur de se faire “avoir”.
Les agences immobilières sont libres de fixer leur taux de rémunération et en moyenne, les frais d’agence s’élèvent à 4,8% du prix de vente. Une agence qui pratique des frais réduits ou des tarifs fixes, n’est pas synonyme de mauvaise agence.
Pour choisir la meilleure agence immobilière, vous devez vous renseigner sur les services qu’elle propose et vous assurez que l’expert que vous avez reçu chez vous est vraiment disponible et réactif. Il ne faut pas hésiter à consulter les avis de leurs précédents clients, cela vous donnera une très bonne indication sur leur efficacité et leur sens du service.
C’est une étape primordiale pour vendre rapidement et facilement même si ces diagnostics nécessitent une contribution financière de votre part. Les acheteurs sont de plus en plus au fait du marché et au vue des prix pratiqués actuellement, souhaitent investir dans un bien “sûr”. La plupart vous demanderont même les diagnostics pendant la visite pour se positionner rapidement et vous remettre une offre. De plus, sans les diagnostics vous ne pourrez pas finaliser la signature de la promesse de vente, qui pour rappel, fait démarrer le délai de rétractation de l’acheteur. Plus vous tardez à les lui transmettre, plus il aura le temps de se retirer alors que vous, vous êtes engagé à partir de l’acceptation de l’offre.
Nous vous conseillons donc de les faire réaliser par le diagnostiqueur avant de diffuser votre annonce.
4. La diffusion de l’annonce immobilière et la gestion des acheteurs
Que vous commercialisez seul ou dans une agence votre bien immobilier, vous devez prêter une attention toute particulière à l’annonce et aux photos de votre logement. C’est elle qui donnera envie aux acheteurs de se déplacer pour visiter. Plus l’annonce est complète, moins vous perdrez de temps au téléphone.
Pensez également à mettre votre bien en valeur en faisant réaliser les photos par un professionnel. Vous vous assurerez de sortir du lot parmi les centaines d’annonces consultées tous les jours. Demander à votre agent immobilier de rédiger l’annonce la plus précise possible, vous éviterez alors de devoir gérer un flux d’acheteurs trop important pour finalement recevoir très peu d’offres. Vous ne devez pas négliger par exemple, le quartier dans lequel se situe votre bien ou encore le montant des charges de copropriété, deux aspects essentiels pour un acheteur qui doivent donc apparaître sur votre annonce.
5. Le choix du meilleur acheteur et l’acceptation d’une offre
Vous avez reçu plusieurs offres à un prix qui vous convient ? Il faut maintenant en accepter une. Mais laquelle ? Deux choses doivent être prises en compte pour faire votre choix : la motivation de l’acheteur et son dossier de financement. Si la première est plus subjective et nécessite d’être attentif dès le premier contact, la deuxième se base sur des éléments plus précis. Vous pouvez par exemple, demander à l’acheteur de vous fournir une lettre de confort de la part de l’établissement financier chez qui il a fait une simulation de prêt. Cette lettre prouve que la banque ou le courtier sont au courant du projet d’achat de leur client et que celui-ci a été “pré-approuvé”. Attention, cela ne garantit en rien l’obtention du prêt définitif mais prouve une certaine maturité dans le projet de financement.
Bien souvent, pour finaliser la vente, vous allez devoir vous rendre deux fois chez le notaire. Une première fois pour signer le fameux compromis de vente, où chaque détail de la vente sera couché par écrit et où l’acheteur vous versera une indemnité d’immobilisation (environ 10%), qu’il pourra récupérer intégralement s’il se retire de la vente, avant les 10 jours de son délai de rétraction. Vous n’êtes pas obligé de vous rendre chez le notaire pour cette étape, mais cela est vivement conseillé car c’est lui qui pourra vérifier que tout est en conformité pour la vente, chez le vendeur comme chez l’acheteur. Ensuite vous vous rendrez cette fois-ci, obligatoirement chez le notaire pour signer l’acte authentique, ou l’acte définitif de vente. Cette signature n’est qu’une formalité et qui, sauf élément nouveau, ne fait que confirmer la signature de la promesse. A la fin, vous remettez les clés de votre ancien logement à votre acheteur.
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