Entre une baisse générale des prix du m2, une inflation à 5,9%, le durcissement des conditions d’octroi de crédit ou encore la baisse du volume de transactions… L’année 2022 n’a pas été simple pour le marché immobilier. Si le premier semestre était placé sous le signe de la croissance, le second a surtout marqué le report de nombreux projets. En ce début d’année, deux solutions s’offrent aux vendeurs : faire le pari que le marché reprenne dans les mois à venir ou vendre maintenant, tant que la situation est encore profitable. Pourquoi janvier 2023 est donc le bon moment pour vendre ? Nous faisons le point.
Vendre en janvier pour anticiper la stagnation des prix et la baisse de la tension immobilière
Attendre que les prix remontent dans les mois à venir : un bon calcul ?
Les projections de 2023 anticipent une baisse de la tension immobilière mais pas des prix. Ces derniers devraient en effet stagner à leur niveau actuel, en augmentant et en baissant très légèrement de mois en mois mais sans différences significatives. Selon ces anticipations, attendre pour vendre en pariant sur une remontée des prix est donc un calcul erroné qui pourrait exposer le vendeur à un contexte plus délicat.
Il faut garder à l’esprit que les prix du m2 restent encore élevés malgré leur baisse en 2022 : à l'échelle nationale, les prix de janvier sont plus hauts que ceux d’il y a 5 ans.
Vendre en janvier permet donc de profiter de ces prix et d’éviter de vendre plus tard, là où le contexte pourrait se dégrader quelque peu.
Vendre en janvier pour profiter d’un marché encore dynamique
En janvier, la tension immobilière (mesurée par l’ITI) est très élevée. Plus les acheteurs sont nombreux par rapport aux biens mis en vente, plus l’ITI est haut et la tension immobilière importante. Vendre en janvier permet de profiter de ces acheteurs encore présents sur le marché.
Interprétation : En janvier 2023, l’ITI de Paris est de 25%, ce qui veut dire que le volume d’acheteurs à la recherche d’un bien est supérieur de 25% au nombre de biens à vendre.
À noter : Un marché est considéré comme dynamique à partir d’un ITI de 5%
Depuis décembre 2022, le marché immobilier connaît un effet de stock : il s’agit d’une situation dans laquelle les agences immobilières accumulent des biens qui prennent plus de temps à être vendus. Cet effet de stock se réduit avec le retour de vacances des acheteurs qui peuvent reprendre leurs recherches. Maintenant que les acquéreurs sont revenus, le stock de biens à vendre se dégorge et le marché reprend un peu de souffle.
La solution la plus opportune pour les vendeurs est donc de profiter que les acheteurs soient aussi nombreux et de vendre de suite, avant l'essoufflement de la tension immobilière prévue pour février.
Vendre en janvier permet aussi de profiter des retombées de la révision du taux d’usure
L’augmentation du taux d’usure est susceptible d'accroître le nombre d’acheteurs présents sur le marché
Tous les trimestres, le taux d’usure est révisé par la Banque de France pour s’adapter au mieux à la conjoncture et à l’inflation. Sa dernière révision a été effectuée en décembre dernier et a débouché sur une augmentation qui a pris effet en début de mois. Le taux d’usure est donc passé de 3,05% à 3,57% pour les crédits de plus de 20 ans et de 3,03% à 3,53% pour les crédits de moins de 20 ans. Cette augmentation du taux d’usure vise à limiter les frais bancaires et permet à plus de dossiers d’emprunt d’être acceptés. Comment ? Par la relation entre le taux d’usure et le TAEG.
Le TAEG est un témoin qui indique ce que représente l’ensemble des coûts d’un emprunt par rapport au montant emprunté. Le TAEG comprend le taux d’intérêts, les frais de dossier, les assurances, les frais annexes… et compare l’ensemble de ces dépenses au montant demandé.
Pour limiter le poids que peuvent avoir ces dépenses sur un emprunt, la Banque de France fixe un plafond que ces frais ne doivent pas dépasser : le taux d’usure. Si toutes les dépenses liées à l’emprunt dépassent le taux d’usure, le prêt est dit « usuraire » et ne peut être accordé. Autrement dit, une des conditions pour qu’un prêt soit accordé est que le TAEG soit inférieur au taux d’usure. Relever le taux d’usure permet donc à plus de dossiers de financement d’être acceptés.
Deux conséquences à l’augmentation du taux d’usure de janvier :
Le nombre d’acheteurs est susceptible de croître car si des dossiers d’emprunt sont validés, certains projets d’achat gelés faute de financement bancaire peuvent aboutir.
Ensuite, l'augmentation du taux d’usure pourra laisser plus de pouvoir d’achat aux acheteurs. En effet, avec un taux d’usure rehaussé, les acheteurs peuvent emprunter davantage pour une même somme grâce à la réduction des frais bancaires. Par cela, ils disposent d’une somme plus importante qui peut leur permettre d’élargir leurs recherches en visant des biens plus chers, plus grands ou avec des travaux à prévoir.
Ce dernier rehaussement du taux d’usure apporte donc un peu de souffle aux acheteurs qui peuvent passer à l’achat ou bénéficier de frais bancaires réduits. Pour profiter de ce contexte favorable, vendre en janvier est la meilleure solution.
Janvier, le bon moment pour vendre : le récap
Relancer sa vente ce janvier-ci est une opportunité à ne pas manquer car cela permet de :
Profiter du volume d’acheteurs présents sur le marché
Bénéficier d’un dynamisme qui pourrait s'essouffler dès février
Profiter des retombées du rehaussement du taux d’usure
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