La fièvre immobilière de 2018 n’est pas retombée ! 2019 s’achève sur des volumes de ventes de logements records et des prix toujours à la hausse. Comme en 2018, c'est principalement la baisse continue des taux d'intérêts et l'allongement de la durée des crédits qui ont alimenté la ruée sur la pierre. En un an, le prix des logements anciens a augmenté de plus de 4% (et plus de 5% en Ile-de-France) selon les dernières projections de la Chambre des Notaires.
Mais quelques signaux indiquent que le marché pourrait se retourner, notamment à Paris. Le baromètre Hosman des prix de l’immobilier en temps réel a permis de constater un net ralentissement en décembre. Et pour la première fois depuis 2 ans, les taux de crédit immobilier sont en légère hausse.
Cette effervescence va-t-elle continuer en 2020 ou bien va-t-on assister à un retournement du marché immobilier ? Est-ce le bon moment pour mettre en vente son bien immobilier ? Voici les prévisions de Paul-Henri Chopin, co-fondateur de la néo-agence immobilière Hosman.
Vers la fin des taux bas et une diminution d’un nombre d’acheteurs ?
On a constaté fin 2019, et pour la première fois depuis 2 ans, une légère hausse du taux de crédit immobilier. Le taux moyen est passé en Ile-de-France de 1,1% à 1,2% (hors assurances et coûts des garanties). Si les taux se stabilisent ou augmentent, alors la capacité d’emprunt des acheteurs sera stable et ne pourra plus alimenter l’augmentation des prix.
Par ailleurs, les conditions d’emprunt se tendent. Les banques, qui ont fait le plein d’emprunteurs, gagnent moins d’argent qu’auparavant sur ce marché concurrentiel. Elle durcissent leurs conditions. Elles sont par ailleurs sensibles aux préventions de la haute autorité des marchés qui s’inquiète d’un risque d’emballement du marché du crédit immobilier et de défaut des ménages. Cette dernière leur demande depuis la fin d’année de limiter à 25 ans la durée des crédits, et de réduire le taux d’effort imposé aux emprunteurs.
La hausse des prix va-t-elle donc s’arrêter ?
Le baromètre Hosman des prix en temps réel fait apparaître un net ralentissement des prix au m2 à Paris en décembre, avec quelques arrondissements qui affichent même des prix en baisse. C’est notamment le cas du 7ème, du 8ème et ou encore du 3ème arrondissement de Paris. Cependant, il est bien trop tôt pour parler d'un éventuel retournement de marché.
Si les taux bas et l’allongement de la durée du crédit ont alimenté la forte hausse des prix, il ne faut pas s’y tromper, autant que les taux bas, c’est la pénurie de logements qui entretient la tendance haussière. Même si les ventes ont atteint un volume record sur tout le territoire grâce à des conditions de financement favorable, les grandes métropoles souffrent toujours d’une pénurie de logement. La demande reste bien supérieure à l’offre. A Paris, les ventes n'ont jamais dépassé les 40.000 transactions dans l'ancien depuis l’année 2000, mais la demande elle, s’est accrue. La capitale française est également portée par les Jeux Olympiques de 2024, le Grand Paris, sa situation centrale en Europe, et l’instabilité au Royaume-Uni et aux Etats-Unis.
En 2020, l’augmentation progressive des taux d’intérêts va cesser d’alimenter la forte hausse des prix. Pour autant, les prix ne baisseront pas dans les métropoles, tant l’attrait pour les centre-villes alimente une forte pénurie de logements. Le contexte reste très favorable pour les propriétaires en ce début d’année. Les prix sont hauts et le nombre d’acheteurs dépasse toujours l’offre actuelle. Conclusion ? 2020 sera tout aussi favorable pour les vendeurs que 2019 ! Et si vous êtes propriétaires et que vous souhaitez rentabiliser au mieux la vente de votre appartement en 2020, vous pouvez réaliser en moyenne, 20 000 euros d’économies sur vos frais d’agences grâce à l’arrivée des néo-agences immobilières.
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