Si le bien parfait n’existe pas, on rencontre néanmoins des appartements qui se vendent mieux que d’autres. De nombreux facteurs, aussi bien internes qu'externes au bien, influencent son prix de vente. Hosman vous éclaire sur les éléments qui peuvent entraîner une baisse du prix de vente, que ce soit lors de l’estimation ou pendant la négociation avec l’acheteur et sur la décote moyenne que vous devrez appliquer.
Vente immobilière : qu'est-ce qui peut venir impacter votre prix de vente ?
Vente immobilière : Les éléments propres à votre bien qui engendre une décote du prix de vente
Chaque appartement est unique, et bien que certains éléments permettent de rendre un bien atypique en lui donnant du charme, d’autres au contraire rendent la vente plus difficile.
Bon à savoir : un rez-de-chaussée situé côté rue se verra en général appliqué une décote de 10 à 20% du prix de vente. Cette décote est de 10 à 15% en moyenne pour un bien en rez-de-chaussée situé côté cour.
L’exposition : une mauvaise exposition engendre un manque de luminosité. Cependant, une exposition nord ne signifie pas forcément que l’appartement n’est jamais ensoleillé. Pour jauger correctement la luminosité d’un appartement il faut prendre en compte tous les éléments suivants : le bien, l’étage, le vis-à-vis, la taille des fenêtres, etc.
La qualité des matériaux de l’appartement joue également sur son prix. Les matériaux aident à définir la qualité du bien mais également son isolation. Une mauvaise isolation peut être à l’origine d’une chute du prix du bien.
Le bruit est un des éléments avec la plus grande probabilité de faire baisser le prix de votre bien. Le bruit est généralement un défaut rédhibitoire pour beaucoup d’acheteurs qui le détectent facilement dès la première visite. Du bruit ou une importante circulation peuvent entraîner une baisse de 15 à 20% du prix de vente.
L’agencement de l’appartement joue également sur le prix de vente d’un bien. Ceci est d’autant plus vrai dans des villes comme Paris où le prix au mètre carré est très cher et où chaque mètre carré est précieux. Les pertes d’espace inutiles comme de grands couloirs ou un mauvais agencement des pièces entraînent une baisse de prix du logement.
L’étage auquel se situe votre appartement a une grande influence sur le prix de vente de ce dernier. Les appartements qui se trouvent aux étages les plus bas se vendent à un prix nettement moins cher. En effet, un appartement situé au rez-de-chaussée ou 1er étage est souvent synonyme de vis-à-vis, bruit, manque d’intimité et parfois même de moindre sécurité. Une localisation au rez-de-chaussée côté rue peut entraîner une diminution de 15 à 20% du prix, et côté cour une diminution de 10 à 15% du prix de vente. Il est cependant important de savoir que les charges d’immeuble sont généralement moins élevées pour les appartements en rez-de-chaussée.
Qui dit étage dit ascenseur : si votre appartement se situe dans un étage élevé mais qu’il n’y a pas d'ascenseur, le prix de vente de votre appartement sera bien moins élevé qu’un bien similaire dans un immeuble avec ascenseur. Son prix de vente pourra subir une baisse comprise entre 10 et 20%.
Vente immobilière : Les éléments extérieurs à votre bien qui engendre une décote du prix de vente
L’emplacement d’un bien immobilier est un des critères les plus influents lors d’un achat immobilier, si ce n’est pas le plus important. Un quartier mal desservi par les transports, avec peu de commerces à proximité, ou encore un quartier peu sécurisé entraîne une diminution du prix de vente du bien. Par exemple, dans des arrondissements comme le 20ème, ou 19ème, situés en bordure de Paris, le prix de vente au mètre carré est en moyenne 1,5 fois moins cher que dans les arrondissements centraux de Paris.
Les frais de copropriété peuvent être à l’origine d’un diminution du prix de vente d’un bien. Des coûts additionnels tels que des charges de copropriététrop élevées pourront pousser l’acheteur à négocier davantage le prix du bien.
L’état de la copropriété influence également le prix de vente d’un appartement. Une copropriété en mauvais état, où d’important travaux à venir dans la copropriété peuvent entraîner une baisse du prix de vente de l’appartement.
Le marché et ses effets peuvent également influencer le prix de vente d’un bien. “Le prix de vente d’un bien immobilier évolue en fonction des demandes du marché, il suffit qu’il y ait peu de demandes pour votre type de bien au moment de la vente pour que son prix de vente subisse une baisse” Frédéric, expert immobilier chez Hosman.
Vente immobilière : Astuces pour éviter de dévaloriser son prix de vente
Enfin, certains éléments ne sont pas de véritables défauts et peuvent être modifiés facilement.
La décoration du bien peut jouer sur le déroulé de sa vente. Les acheteurs sont séduits par un bien dans lequel ils arrivent facilement à se projeter. Une décoration trop atypique ne mettra pas le bien en valeur et fera chuter son prix. Attention de ne pas donner l’impression d’une perte d’espace à cause d’un excès de mobiliers ou de couleurs.
Bien que certains éléments influencent le déroulement de la vente d’un bien et donc son prix, aucun de ces éléments doit être considéré comme une fatalité. En effet, il est important de garder en tête que chaque acheteur est différent et qu’ils ont tous des goûts, des attentes et des priorités bien distincts. Il important de bien connaître son bien et ses caractéristiques mais également le type d’acheteurs qu’il peut intéresser.
Bon à savoir : Certains défauts sont facilement rattrapables. “Votre appartement est au rez-de-chaussée, mais dans un quartier sécurisé, par exemple rue de Grenelle à Paris, alors ce n’est plus un problème. Votre appartement donne sur rue, mais si c’est une rue peu passante ou une impasse, alors cela n’est pas un réel problème. Votre appartement se trouve juste au dessus d’un commerce, et ce commerce est une boulangerie, dans ce cas ce n’est pas un défaut mais plutôt un avantage." Hugues, expert immobilier chez Hosman.
Il est donc important de prendre chaque élément dans son contexte global pour pouvoir juger si il fera chuter le prix de vente de votre bien. L’agent immobilier qui vous accompagne est là pour vous aider à reconnaître ces éléments et réussir à les dédramatiser auprès des vendeurs.
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