Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire n’est pas toujours libre de vendre à l’acheteur de son choix. En effet, certains acheteurs disposent d’un droit de préemption qui leur permet d’être prioritaires sur l’achat du logement. Le droit de préemption urbain permet donc à une commune d’être prioritaire sur l’achat de votre logement.
Petit rappel juridique sur le droit de préemption immobilier
Le droit de préemption permet à son détenteur, de se substituer à l’acheteur d’un bien immobilier. Dans certains cas, comme par exemple lors de la vente d’un logement loué non meublé, votre locataire détient ce droit de préemption et vous devrez lui proposer en priorité l’achat de votre logement.
Le droit de préemption urbain ou DPU, permet à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale d’être prioritaire sur l’achat de votre bien immobilier si celui-ci se trouve dans une zone dans laquelle s’applique ce droit de préemption urbain.
Êtes-vous concerné par le droit de préemption immobilier ?
Ce droit de préemption urbain s’applique pour des logements, des immeubles ou encore des terrains dont la construction s’est achevée il y a au moins 10 ans. Dans certains cas le DPU peut également s’appliquer pour des constructions de moins de 10 ans, il s’agit alors d’un droit de préemption renforcé.
Pour savoir si le logement que vous souhaitez vendre est dans une zone soumise au droit de préemption urbain, vous pouvez contacter le service d’urbanisme de la mairie concernée. Dans tous les cas, c’est votre notaire qui se chargera de notifier à la mairie votre intention de vendre et qui attendra sa décision d’appliquer ou non de son droit de préemption urbain.
Quelles conséquences le droit de préemption a sur la vente de votre logement ?
Un délai de vente allongé
La première conséquence sur la vente de votre logement est l’allongement du délai de vente. En effet, après la signature de la promesse de vente, votre notaire va adresser à la commune ce que l’on appelle, une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration fait véritablement office d’offre d’achat à la mairie. A la réception de cette déclaration, le maire dispose d’un délai de 2 mois pour se décider à acheter le logement ou non. En cas de silence de sa part après ce délai écoulé, on considère qu’il ne souhaite pas acquérir le bien mis en vente.
Contrairement à ce que l’on pense, la commune peut vous remettre une offre inférieure au prix auquel un acheteur vous a fait une proposition ! Vous pouvez alors décider :
D’accepter le prix proposé
De maintenir votre offre au prix que vous aviez estimé dès le départ
Renoncer à la vente.
Dans le cas où vous décidez de maintenir votre offre de départ ou si vous ne répondez pas à l’offre de la mairie dans ce délai de 2 mois, elle dispose d’un délai de 15 jours pour saisir le juge d’expropriation. Le juge aura pour rôle de fixer judiciairement le prix de vente du bien. Tant que le prix n’a pas été fixé par le juge, vous pouvez renoncer à la vente. Une fois le prix fixé, vous disposez comme la commune, d’un délai de 2 mois pour accepter le prix ou renoncer à la vente. Si aucune des deux parties ne se manifestent, le juge considère ce silence comme une acceptation et la commune deviendra propriétaire du logement. Attention ! Si la commune se désiste, vous pourrez vendre votre bien à l’acheteur que vous souhaitez mais au prix fixé par le tribunal.
Si en revanche la mairie ne saisit pas sous 15 jours le juge, vous pourrez vendre votre bien à l’acheteur avec qui vous aviez signé la promesse de vente, au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Si la mairie vous remet une offre au prix et accepte toutes les conditions établies dans la déclaration d’intention d’aliéner, vous serez alors obligé de lui vendre votre bien et signer l’acte authentique puisqu’il y a une entente parfaite sur le prix et la chose.
Bon à savoir : Si la commune applique son droit de préemption urbain et achète votre logement, c’est elle qui devra payer les frais d’agence si et seulement si, ces frais ont bien été notifiés dans la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire.
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