Vendre une maison ou vendre un appartement prend du temps. En plus de la publication de l’annonce, de l’organisation des visites et de la négociation avec les acheteurs, certaines étapes administratives allongent considérablement le délai de vente. L’un des moments les plus longs est le délai qui s’écoule entre la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente et la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. L’usage veut qu’on laisse écouler un délai de 3 mois entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique. Mais pourquoi ?
Compromis de vente et acte authentique : petit rappel
Le compromis de vente et l’acte authentique sont deux contrats de vente qui établissent les conditions dans lesquelles va s’effectuer la vente de votre appartement ou de votre maison.
Ces deux contrats sont des documents légaux qui sont rédigés et signés chez le notaire même si la signature du compromis de vente peut également se faire entre particuliers. Le compromis de vente, ou avant-contrat de vente, établit toutes les conditions de la vente immobilière.
L’acte authentique de vente ou acte définitif de vente ne fait que reprendre et valider les conditions établies par le compromis signé par le vendeur et l'acheteur après acceptation de l'offre. Il représente la dernière étape de la vente immobilière et c’est à ce moment, que le vendeur remet à son acheteur les clés de son nouveau logement.
Compromis de vente : signature et délai jusqu'à l'acte authentique
Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique, il s’écoule un délai moyen de trois mois. Ce délai peut sembler long mais il est nécessaire pour plusieurs raisons.
Compromis de vente : le délai de rétractation
L'acheteur bénéficie d'un délai de rétraction de 10 joursà partir du moment où le compromis de vente est signé. Une fois le compromis signé et si toutes les pièces nécessaires au dossier ont bien été transmises au notaire et annexées au compromis signé, le délai de rétractation dont dispose l’acheteur démarre. Ce délai de rétraction est obligatoire. L’acheteur dispose d’une durée de 10 jours pour se rétracter de la vente sans motif et sans pénalité financière après la signature du compromis de vente. Cela signifie que si avant la fin de son délai de rétractation il décide de se désengager, le vendeur doit lui restituer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé (entre 5 et 10% du prix de vente).
Compromis de vente : la vérification de tous les documents
Le notaire doit vérifier qu’aucun droit de préemption s’applique sur la vente de l’appartement ou de la maison. Après la signature du compromis de vente, le notaire va entamer des démarches pour vérifier que toutes les pièces du dossier soient conformes. Le notaire va également vérifier qu’aucun droit de préemption ne s’applique sur la vente du bien. Par exemple, si vous vendez un logement loué, que ce soit un appartement ou une maison, votre locataire peut être prioritaire pour acheter votre logement. La mairie peut également disposer d’un droit de préemption, appelé droit de préemption urbain, et votre notaire va devoir lui notifier votre intention de vendre. Le maire dispose d’un délai maximum de 2 mois pour se porter acquéreur s' il dispose de ce droit.
L'acheteur doit bénéficier d'un délai d'obtention de prêt. Il faut laisser du temps à l’acheteur pour obtenir un prêt s’il finance son achat grâce à un prêt bancaire. Légalement vous devez lui laisser une durée de minimum 30 jours à partir de la signature du compromis de vente pour obtenir son prêt. Mais, dans les faits, il est quasiment impossible pour un acheteur d’obtenir une proposition de financement dans ce délai si court. En général, le délai indiqué varie entre 45 et 60 jours.
Bon à savoir 💡: pour accélérer le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, pensez à bien préparer tous les documents de vente (diagnostics, titre de propriété, documents de copropriété...) dès le début de la commercialisation. Votre notaire aura toutes les cartes en main pour travailler dès la signature du compromis.
Compromis de vente : est-ce possible d'accélérer la signature de l’acte authentique chez le notaire ?
Comme vous l’avez compris, certains délais ne dépendent pas de la réactivité de votre notaire et sont des délais légaux ou nécessaires qu’il est très difficile de réduire. En revanche, en respectant quelques règles vous pouvez accélérer les délais :
Transmettez bien tous les documents à votre notaire avant d'effectuer le compromis signé : titre de propriété, diagnostics immobiliers, documents de copropriétés ... vous éviterez de nombreux allers-retours et gagnerez du temps.L'idéal est d'avoir regroupé tous les documents nécessaires dès le début de la vente
Soyez transparent et réactif vis-à-vis des demandes de l'acheteur ou du vendeur, si tous les sujets sont connus et abordés lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous éviterez de perdre du temps une fois le compromis signé
Enfin n'oubliezpasque la durée de l’étape entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique peut sembler très longue mais cette étape permet de vérifier que tous les éléments sont conformes et de laisser à l’acheteur le temps de financer son projet. C'est dans votre intérêt de ne pas imposer des délais de signatures trop courts car si par exemple, l'acheteur n'obtient son prêt avant la date maximum fixée, vous devrez recommencer toute la commercialisation de votre bien.
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