La crise immobilière de 2023 a entraîné des bouleversements significatifs sur le marché immobilier, suscitant de nombreuses questions quant à ses tendances et ses impacts. Acheteurs, vendeurs et investisseurs se retrouvent dans des situations inhabituelles qui nécessitent une adaptation de leur comportement et une compréhension des faits. L’impact de la crise immobilière touche-t-il tous les biens de la même manière ? Quels conseils pour les vendeurs, les investisseurs et les acheteurs ? Hosman vous explique.
Crise immobilière 2023 : quelles tendances ?
Une crise immobilière est une période caractérisée par une chute significative et soudaine de la valeur des biens immobiliers. Elle est souvent due à une surabondance de l'offre, une spéculation excessive, un endettement excessif et bien d’autres facteurs économiques. La crise immobilière de 2023 s’explique de plusieurs manières.
Pendant de nombreuses années, le marché immobilier français était dans une phase de grande enthousiasme, avec des prix au mètre carré atteignant des niveaux record dans les grandes villes. Cependant, à partir de l'été 2022, une période de stagnation des prix a pris le relais, principalement en raison d'un contexte économique et social peu favorable à la relance du marché.
Ce ralentissement des prix de l'immobilier en France est le résultat de divers facteurs qui ont impacté les aspects sensibles du marché, notamment lestaux d'intérêt et lesprix au mètre carré. L'inflation des prix qui persiste depuis plusieurs mois, combinée à la décision de la Banque centrale européenne d'augmenter régulièrement ses taux (la dernière hausse remonte à septembre 2023 avec une augmentation de 0,25 point, portant le taux directeur de la BCE à 4 %, le plus élevé depuis le lancement de l'euro en 2002), a considérablement réduit le pouvoir d'achat des Français en matière immobilière.
Cette conjoncture a entravé et ralenti l'activité immobilière, entraînant une accumulation de biens à vendre et une diminution progressive du volume de transactions. En conséquence, les prix au mètre carré ont baissé dans les villes françaises, en particulier dans les grandes métropoles qui avaient connu des prix élevés au mètre carré.
De nombreux vendeurs ont été contraints de réviser à la baisse la valeur de leur bien, et certains ont choisi de mettre en suspens leurs projets dans l'espoir d'obtenir de meilleurs prix à l'avenir. Cependant, étant donné le contexte actuel, cette décision pourrait ne pas être la plus judicieuse. Il est préférable de vendre dès à présent, avant que les prix ne continuent de baisser davantage, ou d'acheter rapidement pour éviter les futures augmentations des taux, qui pourraient rendre l'obtention d'un prêt immobilier plus difficile.
Avec la crise immobilière, vous vous demandez sans doute si certains biens se vendent mieux que d’autres. La réponse est oui et non. Beaucoup de facteurs sont susceptibles d’influencer une vente rapide et au bon prix. L’un des facteurs le plus important est la localisation de votre bien. Selon la ville dans laquelle il se trouve le marché peut différer. Par exemple à Marseille selon la FNAIM les prix continuent d’augmenter avec une hausse de 1,4% ces 12 derniers mois. A contrario, à Paris, les prix ont connu une baisse de 4% en 2023.
L’étage où se trouve votre bien est également essentiel. Les premiers étages et les rez-de-chaussée subissent plus fortement la baisse du marché que d’autres biens. Par exemple à Paris, les chances de vendre son bien situé au rez-de-chaussée ou bien au premier étage ont baissé de plus de 40% par rapport à 2022. A Nantes c’est 45% de ces biens qui ont le moins de chance de trouver preneur. Les étages les plus recherchés que sont les 2ème et 3ème étages connaissent eux aussi une baisse mais de manière moins significative. Par exemple, à Nantes, ces étages ont 30% de chance en moins de trouver preneur qu’en 2022. À Bordeaux cela représente 40%, à Paris et à Lyon cela représente une baisse de vente de 20% par rapport à 2022. Depuis le début de l’année 2023 les biens situés dans les étages élevés ont 31% de chance d'être vendu (contre 44% en 2022) alors qu’un rez de chaussée n’a que 20% de chance de trouver preneur en 2023 par rapport à 34% en 2022.
Certains biens immobiliers rencontrent également davantage de difficultés à se vendre. C’est le cas de l’immobilier ancien et des passoires thermiques notamment. En effet ces biens s’avèrent davantage présents sur le marché de la vente immobilière et une saturation du marché de l’ancien apparaît. Au premier trimestre de l'année 2020, les biens immobiliers classés en catégorie G selon l'évaluation de la performance énergétique (DPE) ne représentaient que 3 % des transactions. Cependant, cette proportion est montée à 7 % au troisième trimestre de 2022. Pour ce qui est des biens classés en catégorie F, leur part est passée de 9 % à 10 %. Il est à noter que les acheteurs potentiels de ces biens ont montré une propension plus marquée à engager des négociations.
Pourtant, depuis le 1er janvier 2023, il est important de souligner qu'en France métropolitaine, la location de logements classés en catégorie G et affichant une consommation d'énergie finale dépassant 450 kWh/m²/an est désormais interdite. Cependant, de nombreux biens ne sont plus considérés comme des passoires énergétiques depuis la révision du DPE en février 2024.
Crise immobilière 2023 : conseils pour les vendeurs et les investisseurs
Pour vendre ou investir en période de crise, il faut être capable de se remettre en question. En effet nous avons connu une période “d’or” de l’immobilier de 2021 à 2022, pour autant il faut maintenant apprendre à naviguer dans un contexte baissier et de crise. Voici nos conseils pour vendre en période de crise immobilière :
Tout d’abord il vous faudra évaluer votre situation personnelle. Avant de vendre une propriété, il faut connaître sa situation financière et ses besoins. Qu’il s’agisse d’une décision de vente suite à un événement de votre vie ou bien d’un choix évident, ce dernier doit être réfléchi. N'oubliez pas que le marché de l'immobilier est cyclique. Cela signifie qu’il connaît des hausses et des baisses espacés à intervalle régulier. Les baisses temporaires sont suivies de reprises.
Prix réaliste : Soyez réaliste quant au prix auquel vous pouvez/voulez vendre votre propriété. De manière générale nous connaissons une baisse des prix des biens immobiliers. Il est donc essentiel d’estimer son bien au prix juste afin de le vendre le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions. L’erreur la plus fréquente est de surestimer son bien et donc de perdre toute compétitivité auprès des autres biens mais également de perdre l’attractivité auprès des potentiels acheteurs. Consultez un agent immobilier localpour obtenir une évaluation précise de la valeur de votre bien semble être la meilleure solution du fait, notamment, d’une bonne connaissance du marché immobilier.
Liquidité : Assurez-vous que vous avez un plan pour gérer les fonds provenant de la vente, notamment pour répondre à d'autres besoins financiers ou investir dans des opportunités potentielles. La baisse des prix actuelle n’est pas synonyme de perte d’argent de votre part. Bien au contraire ! Même si vous serez amené à revoir à la baisse le prix de vente de votre bien, vous serez également amené à acheter moins cher. Tant que votre argent reste dans le circuit immobilier, celui-ci ne perd pas de valeur.
Droit à l’entrée : dans le cadre d'une vente pour un achat vous vendrez moins cher mais vous achèterez également moins cher. Cela signifie donc que la perte financière liée à la crise sera moindre voire inexistante. L'immobilier est un droit à l'entrée
De plus, quelques conseils peuvent être pertinents pour investir en période de crise immobilière :
Premièrement, faire des recherches approfondies est essentiel : faites des recherches approfondies sur le marché immobilier local pour identifier des opportunités. Les crises peuvent créer des affaires intéressantes. Vous pouvez par exemple passer du temps à regarder les vieilles annonces. Elles ne sont pas gages de défauts mais souvent victimes d’un prix affiché trop élevé. L’occasion pour vous de négocier et de trouver le bien de vos rêves.
Liquidités : Ayez suffisamment de liquidités disponibles pour saisir les opportunités d'investissement. Les prêts peuvent être plus difficiles à obtenir en période de crise. Il est aujourd’hui essentiel de rassurer les banques pour faire un emprunt. Cela passe notamment par des revenus fixes et réguliers, un taux d’endettement faible, un apport personnel de 10% minimum ou encore une situation financière saine.
Évaluation du risque : Évaluez soigneusement le risque associé à l'investissement. Assurez-vous que vous êtes prêt à conserver la propriété sur le long terme si nécessaire.
Diversification : Comme pour les investissements financiers, la diversification est importante en immobilier. Évitez de concentrer tous vos investissements dans un seul bien ou une seule région.
Professionnels immobiliers : Considérez l'embauche d'un agent immobilier ou d'un expert en investissement immobilier pour vous guider dans vos décisions. Qui de mieux placé pour vous parler du marché immobilier qu’un agent ? Il saura répondre à vos questions et vous accompagner au mieux dans votre projet.
Penser à long terme : L'immobilier est généralement un investissement à long terme. Si vous investissez en période de crise, soyez prêt à détenir la propriété pendant un certain temps pour maximiser le rendement.
Finalement, la crise de l'immobilier est un problème complexe qui peut avoir des conséquences significatives sur l'économie et la société mais surtout sur le marché immobilier. La clé pour vendre ou investir en période de crise immobilière est d'être bien informé, réaliste et patient. Consultez des professionnels de l'immobilier, faites vos devoirs et assurez-vous que vos décisions correspondent à vos objectifs financiers à long terme.
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