Depuis 2023, les prix de l’immobilier à Paris sont en baisse et cette tendance persiste en ce mois de septembre 2024. Des experts l’avaient annoncé à la fin du premier semestre 2023 : certains arrondissements à Paris sont passés sous la barre symbolique des 10 000€ au m2.
Pourquoi les prix de l'immobilier baissent-ils à Paris ? Quelles sont les conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers et pour les acheteurs ? Vraie opportunité ou mauvaise nouvelle ? Hosman répond à vos questions.
Baisse prix immobilier Paris : le prix du m2 baisse toujours en novembre 2024
Baisse prix immobilier Paris : le recul continue depuis début 2023
Après une période de stagnation inédite due aux différentes périodes de confinement, les prix du mètre carré à Paris ont amorcé une baisse historique sur le prix de l'immobilier et ce, sur l'ensemble des arrondissements parisiens.
La barre en dessous des 10 000 euros du m2 a été largement dépassée dans 10 arrondissements parisiens : aujourd'hui, les appartements en vente à Paris affichent en moyenne un prix au m2 de 9 282€.
Prix immobilier Paris : la baisse va-t-elle perdurer sur les prochains mois ?
Il y a peu de chances de croire que les prix vont repartir à la hausse sur les prochaines semaines et ce, pour plusieurs raisons. Si les taux d’emprunt immobilier amorcent une légère baisse et se stabilisent autour de 3,65% sur 20 ans, les prix ne devraient pas inverser leur tendance dans l’immédiat. La hausse des taux en 2023 a eu un effet direct sur les prix de l’immobilier puisque les acheteurs ont moins pu emprunter d’argent, ils ont alors observé une baisse de leur pouvoir d’achat et cela a tiré les prix de l’immobilier à Paris à la baisse. L’inflation galopante a accéléré le processus et la faible baisse des taux d’emprunt en ce début d’année 2024, bien qu’il s’agisse d’une nouvelle encourageante, ne permet pas de s’avancer sur un potentiel renversement de tendance sur les prochains mois.
Baisse prix immobilier Paris : comment expliquer la baisse des prix ?
Prix immobilier Paris : la baisse est également due à la remontée des taux d’intérêt et à l'inflation
Avec l’augmentation des taux d’intérêt au second semestre 2023, les acheteurs ont vu leur capacité d’emprunt diminuer (ils peuvent emprunter moins d’argent qu’ils pouvaient le faire quelques années plus tôt). Ainsi, puisque les conditions d’octroi de crédit étaient plus difficiles et que les taux étaient plus élevés, moins d’acheteurs pouvaient obtenir un prêt. En disposant d’une somme plus faible pour l’acquisition de leur bien (un pouvoir d’achat moins important), les acheteurs concernés ont dû négocier davantage avec les vendeurs pour que le prix du logement baisse. Si les taux immobiliers repartent aujourd’hui timidement à la baisse, les prix parisiens, quant à eux, ne suivent pas encore cette tendance.
Compte tenu du nombre important d’acheteurs, les négociations à la baisseexistent mais restent proportionnellement faibles. Il n’y a donc pas de retournement de marché et c’est bon signe, les prix baissent mais ce de manière plus légère.
Baisse prix m2 Paris : en partie due à une vigilance plus accrue de la part des acheteurs
Depuis 2 ans, les acheteurs à la recherche de biens immobiliers portent plus d’attention à la qualité du logement qu’ils visitent. Ils passent davantage de temps à examiner le bien et à en pointer les défauts. Ces derniers ont plus d’importance dans le passage à l’acte d’achat des acheteurs : un bien défectueux a plus de mal à se vendre, ou est vendu moins cher qu’auparavant. On constate aussi que les acheteurs ont moins peur de manquer des offres et achètent moins facilement s’ils n’ont pas de coup de cœur. Le fait que les acheteurs soient plus regardants sur les défauts des biens et qu’ils ressentent moins de pression à l’achat font que les prix baissent (car la compétition entre acheteurs pour l’achat d’un bien s’affaiblit, les vendeurs ont donc intérêt à baisser le prix de vente de leur bien pour rendre celui-ci plus attractif).
Baisse prix m2 Paris : aussi causée par des réglementations sur la rénovation énergétique
Adoptée en 2017, la Loi Climat et Résilience a de nombreux impacts sur le marché immobilier. Visant à réduire les déperditions énergétiques, cette loi dispose d’un panel de mesures pour pousser la rénovation énergétique. Conformément à cette loi, il est désormais interdit pour un propriétaire de passoire thermique d’augmenter ses loyers entre deux propriétaires (une passoire thermique est un bien dont les déperditions énergétiques sont fortes, DPE F ou G). Dans certains cas, cette mesure remet en cause la rentabilité d’investissements locatifs (lorsque des biens sont achetés pour être mis en location, à l'exception des biens dont la surface est inférieure à 40m2 qui ont pu voir leur note DPE améliorée en février 2024), d’autant plus dans un contexte inflationniste (car les recettes ne suivent pas la hausse générale des prix).
La Loi Climat et Résilience dispose aussi qu’il soit interdit, depuis janvier 2023, de louer des biens trop énergivores.
Les travaux de rénovation énergétique étant très onéreux, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer des travaux. Les prix de vente de ces biens sont, pour la plupart, revus à la baisse pour pouvoir être vendus (compte tenu de la vigilance des acheteurs plus accrue).
Baisse prix immobilier Paris : les voyants sont-ils au rouge pour le marché immobilier parisien ?
Cette baisse des prix du mètre carré à Paris est-t-elle de mauvaise augure pour le marché parisien ?
Voyant vert : le nombre d’acheteurs augmente sur le marché parisien
Avec l’augmentation des taux d’intérêts et l’inflation, le nombre d’acheteurs n’a que très peu augmenté au cours de l’année 2023 sur le marché immobilier parisien (+1% sur un an). Cela se mesure par l’indice de Tension Immobilière (ITI). Cet indicateur fait le ratio entre le nombre de biens immobiliers à vendre et le nombre d’acheteurs.Aujourd'hui l'ITI a Paris est à 13%ce qui veut dire que le volume d’acheteurs est supérieur de 13% au nombre de biens à vendre. C'est un très bon signe de reprise du marché, pour rappel on considère qu'un marché est dynamique dès 5%.
Prix immobilier Paris : pourquoi l’ITI à Paris reste aussi élevé ?
L’augmentation du nombre d’acheteurs à Paris est en partie due à la baisse d’attractivité des maisons en Île-de-France. Avec la crise du Covid-19, un certain nombre de parisiens ont quitté la capitale pour s’installer dans des villes voisines. Entre le besoin d’espace ressenti pendant des confinements successifs et des prix au m2 moins élevés en banlieue, les maisons des villes proches de Paris ont eu le vent en poupe. Or, les mesures prises durant la pandémie -notamment le télétravail- tendent à se réduire et font que certains parisiens reviennent à la capitale. Par cela, les prix des maisons de banlieue baissent etla demande d’appartements à Paris repart à la hausse.
Baisse prix immobilier Paris : Comment compenser la baisse des prix du mètre carré à Paris ?
Baisse prix m2 Paris : Faire des économies sur ses frais d'agences
Les fluctuations du marché immobilier ne sont pas maîtrisables. En tant que vendeur ou acheteur on ne maîtrise ni les prix de vente, ni les taux d'intérêt bancaires qui pour autant ont un vrai impact sur la rentabilité d'un projet. En revanche, un élément peut être maîtrisé : les coûts annexes d'une vente ou d'un achat immobilier, comme celui des frais d'agences immobilières.Et bonne nouvelle pour les porteurs de projets immobiliers, aujourd'hui il est possible de vendre un bien en France en payant un tarif fixe à une agence, tarif qui est donc par définition bien moins élevé qu'une commission en pourcentage.
Baisse prix m2 Paris : Estimer correctement son bien immobilier pour ne pas risquer de le "cramer" sur les portails
Bien que le terme ne soit pas très élégant, "cramer son bien immobilier" sur les portails est un fait bien connu des propriétaires et des agences immobilières. Cramer son bien, c'est le publier sur les portails immobiliers à un prix de vente bien trop élevé par rapport à sa valeur réelle en espérant le coup de cœur lors d'une visite et/ou une marge de négociation faible. Mais dans les faits, surestimer son bien entraîne une seule chose : aucune visite sur le bien car les acheteurs renseignent un prix maximum sur les portails, si vous êtes au-dessus, ils ne le verront pas. Pas de visites, c'est un bien qui reste longtemps publié, on doit alors procéder à une baisse de prix qui est visible par les acheteurs. Le bien est ainsi publié longtemps, a subi une ou plusieurs baisses de prix, les acheteurs se disent qu'il y a un loup, ils ne se déplacent pas : le bien est invendable ou alors à un prix bien inférieur que ce que le vendeur aurait pu toucher en le mettant en vente dès le début au bon prix.
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