Le bail emphytéotique est un type de contrat qui se distingue du bail ordinaire : l’un est dit “à charge” et l’autre non. Mais que se cache-t'il derrière ce mot barbare et quelles sont ses implications ? Quels sont les avantages et inconvénients du bail emphytéotique ?
Bail emphytéotique : définition
Emphytéose, quelques notions générales
Le bail emphytéotique (ou emphytéose) est un contrat qui lie un locataire (appelé emphytéote) à un propriétaire (le bailleur). Le bail emphytéotique peut être contracté entre particuliers mais en pratique, le locataire est (la plupart du temps) un investisseuret le bailleur, une collectivité locale.
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée : sa durée minimale est de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans. Une fois arrivé à son terme, une emphytéose peut être reconduite (=le bailleur et le locataire peuvent prolonger leur accord en signant un nouveau bail emphytéotique.)
Principe général : Le locataire loue un terrain à un prix plus bas que celui du marché et doit en échange faire des travaux pour augmenter la valeur du bien ou de la surface (que ce soit via des constructions, des rénovations ou des aménagements). À l’issue du bail, le locataire doit partir du terrain (il en a l’obligation). Le bailleur récupère alors la propriété totale de son terrain (y compris les bâtiments construits par le locataire). De ce fait, le locataire ne pourra plus se rendre sur le terrain, ni en tirer des revenus (cela sera réservé au propriétaire).
La plupart du temps, les constructions faites sont des maisons d'hôtes, des bureaux ou encore des centres commerciaux.
Pourquoi le bail emphytéotique a-t-il été créé ? Pratiquée dès la Grèce Antique, l’emphytéose a pour but de valoriser des terrains qui n’auraient pas pu l’être par manque de fonds.
L’emphytéote a aussi l’obligation que les travaux qu’il entreprend augmentent la valeur du bien (si les travaux nuisent à la valorisation du terrain, le propriétaire est en droit d’annuler le bail emphytéotique)
Les droits du locataire dans un bail emphytéotique :
L’emphytéote a un droit d’usufruit sur le terrain : il n’en n’est pas propriétaire mais il peut l’exploiter et en tirer les bénéfices. De ce fait, le bailleur a seulement un droit de nue-propriété : officiellement, il reste le propriétaire du terrain mais il ne peut pas en profiter.
Plus concrètement, l’emphytéote peut :
Exploiter des constructions déjà existantes sur le terrain (comme des mines ou des carrières)
Transformer totalement le terrain si cela contribue à sa valorisation
Récolter les revenusdes constructions qu’il a faites
Sous-louer le terrain et récupérer l’argent des loyers (si le bailleur consent à ce que le terrain ou une construction du terrain soit sous-loué)
Transmettre son bail emphytéotique (via une cession ou un héritage en cas de décès). Pour transmettre son bail emphytéotique, l’expertise d’un notaire est nécessaire.
Hypothéquer son droit sur son bail emphytéotique. En quelque sorte, cela reviendrait à ce que le locataire (dans le but d’obtenir un crédit) laisse en caution ses droits sur son bail emphytéotique à la banque. En cas de défaut de paiement, la banque pourra alors saisir les constructions faites sur le terrain.
Les interdictions du locataire dans une emphytéose :
Un emphytéote ne peut pas vendre les droits qu’il a sur son bail emphytéotique
Il est interdit qu’un emphytéote contracte un bail emphytéotique sur le bail qu’il a déjà (car l’emphytéote n’est pas propriétaire)
Un emphytéote ne peut pas entamer des travaux qui font baisser la valeur du terrain(s’il le fait, le propriétaire a le droit de rompre le bail emphytéotique, dans ce cas l’emphytéote est expulsé et l’intégralité des chantiers est récupéré par le propriétaire)
Emphytéose, des avantages pour bailleur et emphytéote
Le bail emphytéotique est profitable pour le bailleur qui peut augmenter la valeur de son bien à faible coût
En optant pour une emphytéose (plutôt qu’un bail de location classique), le propriétaire bailleur consent à louer son terrain à bas prix. En échange, il s’assure que son bien soit loué sans interruption pendant des années (ce qui est sécurisant pour lui). Il s’assure aussi que son terrain prenne de la valeur sans qu’il ait à débourser quoique ce soit (il pourra alors tirer les bénéfices de cette valorisation dès que le bail emphytéotique est arrivé à son terme).
Le bail emphytéotique est aussi intéressant pour le locataire qui peut exploiter des zones dont il n’aurait pas pu financer l’emplacement autrement. Un emphytéote peut donc occuper une zone potentiellement privilégiée (ou riche en opportunités) via un loyer relativement faible. Les constructions et aménagements réalisés peuvent alors constituer des opportunités intéressantes pour un emphytéote.
Bail emphytéotique : des inconvénients pour l’emphytéote
Le risque de non-renouvellement du bail
Si l’investissement profite à l’emphytéote, un des grands risques du bail emphytéotique est que le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat. Comme dit précédemment, un emphytéote a le droit d’utiliser une construction du terrain loué comme résidence principale. Si le propriétaire refuse de reconduire le bail, l’emphytéote devra quitter les lieux et trouver un autre logement.
Le non-renouvellement du bail emphytéotique peut aussi mettre l’emphytéote dans une position délicate s’il comptait sur quelques années supplémentaires pour amortir ses dépenses.
L’engagement de longue durée
Mais une autre contrainte du bail emphytéotique pour l’emphytéote est l’engagement que ce contrat induit. Une emphytéose implique que le locataire doit continuellement entreprendre des travaux (ce qui a un coût) et que ces derniers, en plus d’être rentables, contribuent à la valorisation du terrain.
L’emphytéote doit poursuivre les travaux de valorisation jusqu’à la fin du bail (de 18 à 99 ans), et ce même si les investissements réalisés jusqu’à présent ne sont pas rentables.
Le seul moyen pour un emphytéote de se désengager de ce contrat est de céder ses droits à un tiers, ce qui peut s’avérer contraignant.
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