En application depuis le 24 mars 2014, la loi Alur – également appelée loi Duflot II ou « Accès au Logement ou Urbanisme Rénové » – a pour objectif de favoriser l’accès au logement, réguler le marché de l’immobilier, rétablir l’équilibre entre les différents protagonistes du secteur et protéger les acteurs les plus vulnérables. La loi a ainsi instauré de grands changements pour les propriétaires et les locataires en France. En quoi consiste la loi ? À qui s’adresse-t-elle ? Quels en sont les grands principes ?
En quoi consiste la loi Alur ?
Loi Alur : Définition
La loi Alur (pour « Accès au Logement ou Urbanisme Rénové ») est un texte officiel édité par le gouvernement français qui promeut l’accès facilité au logement et la mise en place d’un urbanisme rénové. Elle s’inscrit dans un programme gouvernemental plus large, destiné à lutter contre la pauvreté et l’exclusion sociale, et à s’inscrire dans une logique de transition écologique. Officiellement entrée en vigueur en mars 2014, la loi Alur comporte certaines mesures qui ont été mises en application en différé.
Quels sont les principaux objectifs de la loi Alur ?
La loi a été mise en place pour atteindre 4 objectifs principaux : l’amélioration de l’accès au droit à un logement décent, la protection des populations vulnérables et le développement de l’offre de logement ; la régulation et l’encadrement du marché et de ses pratiques abusives ; le rétablissement de l’équilibre entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires et enfin, le développement d’un urbanisme innovant et rénové.
Qui sont les personnes concernées par la loi Alur ?
Le texte concerne tous les acteurs du marché immobilier, à savoir les propriétaires, les locataires, les copropriétés et copropriétaires, les bailleurs et les agences immobilières.
Quels sont les principaux changements induits par la loi Alur ?
Depuis son entrée en vigueur, la loi Alur a apporté de nombreux changements sur le marché de l’immobilier. Loi Alur et propriétaire, loi Alur et copropriété, loi Alur et propriétaire bailleur… Voici quelles ont été les mesures les plus importantes.
Loi Alur et propriétaire
Désormais les propriétaires (et copropriétaires) sont dans l’obligation de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile.
Pour pouvoir mettre leur bien immobilier en location, les propriétaires doivent désormais respecter un certain nombre de règles : le respect de l’encadrement des loyers, l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux baux (sauf si cela respecte l’indice de référence des loyers), la demande d’un permis de location, l’instauration d’une notice d’information, la rédaction d’un contrat de location sur le modèle des nouveaux contrats, la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, l’installation d’un détecteur de fumée…
Par ailleurs, la loi Alur a modifié les délais de prescription en matière de de paiement des loyers impayés ou des charges. Avant, le délai était de 5 ans pour les réclamer. Désormais, il est de 3 ans. De plus, les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014 interdisent les pénalités de retard en cas de retard de loyer. Autre délai raccourci, celui de la restitution du dépôt de garantie qui est passé à un mois dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Si le texte vise à protéger les locataires, il leur impose néanmoins quelques obligations dont celle de fournir un dossier de location complet incluant des justificatifs de revenus.
Concernant les colocations, il est désormais possible de rédiger des contrats de bail uniques pour chaque locataire. Autre mesure, la clause de solidarité et d’indivisibilité a été raccourcie : maintenant les colocataires ne sont plus obligés de rester solidaires jusqu’à la fin du contrat de location. Elle ne dure plus que 6 mois à partir du départ d’un des locataires et peut prendre fin avec l’arrivée d’un nouveau locataire dans la colocation.
Le texte a apporté de nouvelles réglementations concernant les copropriétés. Les travaux de conservation de l’immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, de restauration ou encore d’accessibilité sont désormais votés à la majorité simple, ce qui facilite leur adoption. Idem pour les travaux de transformation et de surélévation qui sont votés à la majorité absolue et non plus à une double majorité à l’unanimité. Qui plus est, le diagnostic technique global est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés. Le syndic de copropriété doit quant à lui maintenant établir un budget prévisionnel et faire preuve de plus de transparence dans la gestion de la copropriété. Par ailleurs, la désignation d’un syndic ne peut plus avoir lieu s’il n’y a pas eu une mise en concurrence d’au moins deux candidats au préalable.
La loi Alur a imposé un encadrement des honoraires d’agence immobilière. Désormais les frais maximum sont déterminés selon le nombre de m2 et oscillent selon la situation géographique du bien. Depuis 2017, la loi Alur oblige également les professionnels de l’immobilier à faire preuve de plus de transparence dans la rédaction des annonces immobilières. Les annonces de vente doivent désormais impérativement présenter le montant des honoraires de l’expert immobilier, en précisant qui du vendeur ou de l’acheteur doit les régler. Les annonces de location doivent quant à elles comporter les informations suivantes : le montant du loyer et des charges mensuelles récupérables, les honoraires de l’agence de location en TTC en précisant le détail, le montant et les modalités de récupération des charges locatives et du dépôt de garantie, la surface en m2 du logement, la commune ou arrondissement dans lequel il se situe et la mention “location meublée” dans le titre.
La loi a rallongé la trêve hivernale, qui dure désormais du 1er novembre au 31 mars. Il s’agit de la période durant laquelle un locataire faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne peut être expulsé en raison du froid.
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