L’achat d’un bien immobilier est un grand projet qui nécessite beaucoup de questionnement et d’information avant de se lancer. Les vices cachés sont une véritable hantise pour ces futurs acquéreurs dans l’ancien : qu’est-ce qu’un vice caché ? Comment réagir en cas de vice caché ? Hosman vous guide pour acheter en toute sérénité votre futur bien immobilier.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Les vices cachés désignent les “malfaçons” qui rendent le logement inadéquat à son usage d’habitation. On considère également que les vices sont cachés si l’acquéreur n'aurait pas acheté (en tout cas, pas au même prix) le bien immobilier en connaissance de ces défauts.
Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être considéré comme “grave” et doit être antérieur à la vente.
Un vice caché n’est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui est difficilement visible lors d’une simple visite. Un vice caché peut être découvert que lors d’une inspection très minutieuse d’un logement. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché, même si le vendeur n’en avait pas connaissance.
A savoir : S’il est mentionné dans l'acte de vente, le défaut du logement ne peut pas être considéré comme un vice caché.
Différents types de vices cachés
Il peut exister des dizaines et des dizaines de vices cachés en immobilier, et la nature exacte des vices n’est pas citée dans les textes de lois.
Cependant, on retrouve généralement les mêmes types de défauts cachés en immobilier.
Voici une liste des vices cachés, non exhaustive, des défauts les plus fréquemment constatés suite à un achat immobilier :
- Infestation de termites,
- Pollution des sols,
- Réseau d’eau courante défectueux,
- Charpente en mauvais état,
- Fondations fissurées ou touchées par une malfaçon,
- Problèmes d’humidité et défaut d’étanchéité d’une maison.
Que faire en cas de vice caché ?
Quand on constate un vice caché dans son logement, la première chose à faire est de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur, en prenant contact avec lui, par courrier recommandé. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige devra se régler devant le tribunal.
Avant toute chose, il est possible de faire appel à un expert, qui pourra se rendre sur les lieux par injonction judiciaire afin de constater le vice caché. Précisons que l’acheteur peut demander à la justice de faire annuler la transaction immobilière, obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché.
A savoir : En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie à partir de la découverte du vice.
Les procédures judiciaires sont longues, l’idéal est donc d’anticiper tous les défauts potentiellement cachés. Lors de vos visites vous êtes censé mener vos propres investigations sur différents éléments (menuiserie, électroménager, système de chauffage, installation électrique, etc…) grâce aux réponses du vendeur ou de l’expert immobilier.
Les diagnostics immobiliers que le vendeur à l’obligation de fournir à l’acquéreur sont des bons indicateurs sur l’état de l’immeuble ou de la bâtisse. Ces diagnostics mettent en évidence les anomalies détectées lors des examens réalisés par le diagnostiqueur et permettent au vendeur de s’affranchir de toute responsabilité vis-à-vis de l’acheteur.
