Pour acheter un appartement ou une maison sans avoir vendu son logement actuel, une solution existe : le prêt relais.Ce crédit est différent des prêts habituels puisque l'argent vous est prêté pour une certaine durée durant laquelle vous devez vendre votre logement. Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien immobilier au cours de cette période, les mensualités du prêt relais s'actionnent et vous devez alors payer deux crédits immobiliers. Hosman vous explique tout ce qu'il y a à savoir sur le prêt relais en moins de 3 minutes.
Le prêt relais en immobilier
Qu'est-ce que le prêt relais immobilier ?
Un prêt relais est un crédit qu’un propriétaire (vous) de bien immobilier peut contracter afin de financer l’achat d’un second bien, en attendant que le premier (bien actuel) se vende. Il permet donc à ce dernier de vendre et d’acheter simultanément. De ce fait, le crédit relais permet au propriétaire d’avoir un apport suffisant pour l’achat.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Prenons l’exemple d’un acheteur, déjà propriétaire. Ce dernier souhaite acheter un nouveau bien avant même d’avoir vendu le premier. Pour permettre cette transaction, l’établissement prêteur avance à l’acheteur entre 50% et 80% du montant de la valeur estimée du bien actuel, et ce, pour une durée de un à deux ans. L’acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt. Le prêt relais étant destiné à être soldé lors de la vente.
Cette fois-ci, prenons un exemple peut-être plus parlant sur l'aspect financier :
Le montant de la vente du premier bien est de 100 000€, le montant de l’achat du second bien est de 150 000€. Le montant du prêt relais sera donc de 80 000€. En effet, les banques ne financent qu’une partie du prix de vente, par sécurité. De ce fait, le montant du prêt principal sera de 70 000€ (150 000 - 80 000=70 000).
Les différents types de prêts relais en immobilier
Il existe différents types de prêt relais. Vous devrez souscrire à celui qui dépend de votre situation personnelle.
Prêt relais et amortissement classique
Dans le cas où vous devez emprunter une somme plus importante que la valeur du bien que vous devez vendre, le prêteur (la banque) vous avance une partie de la valeur du bien à vendre et il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous devrez donc rembourser chaque mois, les intérêts du prêt relais plus les mensualité du prêt amortissable.
Prêt relais et franchise totale
Là encore, vous empruntez une somme supérieure à celle du bien vendu. Ce système est conçu pour alléger vos charges mensuelles durant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Les intérêts se cumulent au montant total de l'emprunt immobilier tous les mois mais vous devrez rembourser la banque uniquement lorsque votre bien est vendu. Attention, cela signifie également que plus tard vous vendez votre bien, plus les montants s'accumulent et le total à rembourser peut vite exploser.
Prêt relais dit de "sec"
Si la valeur de l’acquisition est égale ou inférieure à celle du bien vendu : Il ne s’accompagne pas d’un prêt à long terme. Ce système convient surtout aux emprunteurs qui n’ont besoin que d’une avance car le prix du nouveau bien est inférieur ou égal au prix du bien actuel. À la fin de chaque mois, vous ne payez que les mensualités du prêt relais.
En général, la banque vous laissera emprunter entre 50% et 80% de la valeur du bien que vous souhaitez vendre. Charge à vous de pouvoir trouver le montant restant pour acquérir le nouveau bien.
C'est le délai maximum que vous laisse votre banque pour vendre votre bien avant de devoir commencer à rembourser les mensualités du prêt relais. En général, le contrat est de 12 mois et est reconductible. Tout l'intérêt et de vendre rapidement pour éviter de payer trop d'intérêts.
Il peut arriver que la vente d’un bien ne se passe pas comme prévu et de ce fait, ne se réalise pas. Dans ce cas là, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
La reconduction du prêt, si vous décidez de continuer à chercher un acheteur. Toutefois, le risque étant assez élevé de par le fait, que vous n'avez pas su trouver d’acheteur, les banquiers auront donc tendance à ne reconduire qu'une partie du prêt et non la totalité. La partie non reconduite sera soit à payer au comptant soit à régler à l’aide d’un second prêt.
La transformation en crédit amortissable, dans l’hypothèse où vous abandonnez votre recherche d’acheteurs. Face à la crise immobilière, nombreux sont les propriétaires qui ont décidé de louer leur premier bien, plutôt que de le revendre à perte, cela est en effet plus rentable. Un crédit classique sera donc mis en place, pour rembourser le prêt relais. Ici, les loyers sont censés couvrir les échéances.
Nous pouvons donc distinguer, ici, les deux risques à la contraction d’un prêt relais. Entre la date de l’achat du second bien et la revente du premier, vous êtes propriétaire de deux biens immobiliers, tous deux financés à crédit.
Pour limiter ces risques, il est préférable de vendre le logement assez rapidement. Si toutefois, cela requiert plus de temps que prévu, vous pouvez contracter un prêt relais achat-revente ou un crédit relais-rachat afin d’effectuer la transaction plus sereinement. Ces formules permettent de ne pas payer de mensualités trop importantes.
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