Les frais de dossiers sont des frais qui s’ajoutent au coût total de votre crédit immobilier. Lorsque vous contractez un prêt, les frais de dossiers correspondent aux coûts que vous devez aux banques pour le traitement de votre dossier. Mais que recouvrent-ils exactement ? Quel est leur coût ? Peut-on les négocier pour alléger la facture ? Dans cet article, Hosman vous explique tout ce que vous devez savoir sur les frais de dossier. 

Les frais de dossier sont des coûts qui s’ajoutent au coût total de votre prêt immobilier et qui sont facturés par la banque. Ils couvrent l'ensemble des démarches administratives nécessaires à l’étude et au traitement de votre demande de crédit. Concrètement, ils rémunèrent le temps passé par les établissements financiers à analyser votre dossier : vérification des justificatifs (revenus, apport personnel, etc.), évaluation de votre solvabilité, et mise en place du financement si votre demande est acceptée.

Bon à savoir : Les frais de dossiers ne sont pas standardisés par la réglementation française. Leur montant est fixé par les établissements financiers eux-mêmes et varient donc d’une banque à l’autre. C’est pourquoi lorsque vous souhaitez contracter un prêt immobilier, Hosman vous conseille de comparer le montant des frais de dossiers proposés par différentes banques.

Attention, les frais de dossier sont à différencier des frais de courtages. Faire appel à un courtier immobilier ne vous permettra pas d’y échapper. En effet, le courtier immobilier facture sa prestation pour son rôle d'intermédiaire durant tout le processus de contraction du prêt : facilite la recherche et gère la négociation pour obtenir les meilleures conditions de remboursement de prêt possible. Les frais de courtages rémunèrent le travail d’une autre entité, là où les frais de dossier rémunère simplement les banquiers pour leur travail d'analyse et traitement de dossier. 

Si certaines banques peuvent choisir d’appliquer ou non des frais de dossiers, il n’en n’est pas de même pour tous les types de prêts immobiliers. Certains crédits sont soumis à une réglementation particulière. C’est notamment le cas pour les prêts à taux zéro (PTZ) et les prêts épargne-logement (PEL) pour lesquels les frais de dossiers sont interdits dans le but de rendre plus accessible l'investissement immobilier pour les primo-accédants. Le prêt d'accession sociale (PAS) et le prêt locatif social (PLS), sont eux aussi réglementés : leurs frais de dossiers sont plafonnés à 500€ pour le PAS et 700€ pour le PLS.  

Comme évoqué précédemment, les frais de dossiers varient d’une banque à l’autre par l’absence de réglementation. D’autres facteurs peuvent impacter le coût de vos frais de dossiers comme le profil emprunteur par exemple, soulignant ainsi l'importance de constituer un dossier de financement solide à présenter à votre établissement prêteur. En revanche, les coûts des frais de dossier sont généralement plafonnés et sont compris entre 500 et 1500€. Il arrive parfois que les banques appliquent des taux en pourcentages proportionnels au montant total du prêt, variant souvent entre 0,5 et 1,5%. 

Ainsi, si vous empruntez 200 000€ les frais de dossier peuvent s’élever entre 500 et 2 500€ s’il n’y a pas de plafond maximum.

Encore une fois, ces chiffres ne sont qu’une moyenne et le coût des frais de dossiers varient également en fonction du type de prêt que vous souhaitez contracter ou de votre projet immobilier. Par exemple, emprunter à plus de deux en SCI ou pour un investissement locatif, les frais de dossiers peuvent augmenter. 

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Pour vous donner quelques exemples des coûts de frais immobilier selon les banques : 

Les frais de dossier sont intégrés à votre offre de prêt immobilier, vous pouvez donc les négocier. Les frais de dossiers sont compris dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), il s’agit du coût total de votre financement. La banque a l’obligation de vous le fournir lorsque vous signez votre crédit. En plus des frais de dossier, le TAEG prend en compte d’autres critères dans son calcul, tels que le taux nominal, les frais de garanties, les éventuels frais de courtages… 

Pour réduire vos frais de dossiers, vous pouvez mettre en place quelques stratégies. Premièrement, n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs banques. Mettez en concurrence les établissements bancaires en obtenant plusieurs propositions de prêt. N’hésitez pas à utiliser certaines offres plus attractives de la concurrence comme levier de négociation. 

Dans un second temps, soignez et optimisez votre profil emprunteur : Plus votre profil est jugé "solide" par la banque (situation professionnelle stable, apport personnel élevé, gestion saine de vos comptes…), plus il sera facile de négocier. Les banques seront plus enclines à réduire leurs frais pour attirer des clients de qualité. 

N'hésitez pas non plus à jouer la carte de la fidélité. Si vous êtes un client de longue date de la banque, n'hésitez pas à mettre en avant votre fidélité. Les banques cherchent à fidéliser leurs clients et peuvent être disposées à faire un geste commercial. 

Enfin, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Un courtier immobilier peut négocier pour vous non seulement les frais de dossier mais aussi d'autres conditions du prêt. Certains courtiers parviennent même à obtenir la suppression totale de ces frais pour leurs clients. Leur expertise ne sera que bénéfique dans l'obtention des conditions de votre prêt.