Le webinar organisé en commun avec les deux confondateurs de Hosman et Prettoavait pour objectif de donner les clés à nos acquéreurs pour qu'ils puissent acheter un bien immobilier dans un contexte baissier et des taux élevés. La crise immobilière de 2023 impose aux acheteurs d'adopter un comportement et un discours différent pour réaliser la meilleure transaction possible. Dès lors, vous serez armés pour saisir une belle opportunité immobilière en 2024.
Avec une baisse des transactions de 20% en comparaison avec 2022, 2023 a été une année compliquée pour le marché immobilier. Cette diminution du nombre de ventes immobilières s'explique par labaisse des prix immobiliers et la hausse des taux d'emprunt : nombre de vendeurs ont mis leur projet en pause en espérant profiter de nouveau de prix hauts, et nombre d'acheteurs ont mis leur projet en pause car les taux étant trop élevés, ils ne pouvaient pas financer leur projet sans en revoir le budget.
Quelles sont les causes et les conséquences de la crise immobilière ?
C'est la multiplication par quatre, en l'espace de vingt mois, du niveau des taux immobiliers qui a causé la crise immobilière de 2023. Un ménage qui pouvait emprunter 300 000€ en 2021 ne pouvait emprunter que 200 000€ en 2023 : une baisse de la capacité d'emprunt d'environ 24% en moyenne. La durée moyenne d'emprunt a, quant à elle, augmenté en passant à 23,5 ans ; nécessitant ainsi 23% d'apport moyen. Les délais de vente ont alors augmenté et les prix immobiliers ont, eux, baissé ; plongeant ainsi le marché dans sa crise la plus grave depuis 2008.
Marché immobilier 2024 : Est-ce le bon moment pour acheter ?
Est-ce le bon moment pour acheter ? Voilà une question tout à fait légitime dans un contexte de crise. Le webinar effectué en 2023 avec Pretto a permis de soulever de nombreuses problématiques et de trouver des solutions à la fois concrètes et adaptées pour les acheteurs. Tout d'abord, pour savoir s'il s'agit du bon moment ou non pour acheter, il faut avoir à l'esprit que l'immobilier est un investissement qu'il faut penser à long terme. En moyenne, on estime qu'il faut minimum 5 ans pour rentabiliser son investissement. Acheter en 2024 s'avère plus simple qu'en 2023, et pour cause : si la baisse des prix immobiliers se poursuit, les taux de crédit ont, quant à eux, cesser d'augmenter et ont amorcé une baisse dès le début de l'année. Actuellement établis à 3,76% sur 25 ans en moyenne, les acquéreurs qui parviennent à financer leur projet peuvent réaliser leur transaction dans un marché baissier. Aussi, l'année de 2023 a été marquée par la négociation si bien qu'elle a été perçue comme une solution à l'opération de nombreuses transactions. Toutefois, il faut faire attention. La négociation n'est de rigueur que lorsque vous estimez que le prix du bien n'est pas en accord avec le marché. Si le bien a été mis en vente au bon prix, nul besoin de négocier, ou vous prendrez le risque de laisser passer une opportunité.
Les 9 principales informations à retenir et à comprendre en tant qu’acheteur pour naviguer plus sereinement dans ce marché sont les suivantes :
1) Le marché immobilier redevient un marché d’acheteurs :
Aujourd’hui la demande est moins élevée que l’offre. Un déséquilibre du marché est alors créé, permettant aux acheteurs d’être en position de force. Ce déséquilibre du marché contribue à une baisse des prix et favorise la négociation.
Les taux d'intérêt ont baissé d'environ 8% depuis le début de l'année et ont pu, ainsi, finalement passé sous la barre des 4%. Les prix immobiliers, quant à eux, poursuivent leur baisse mais à une intensité moindre qu'en 2023.
3) C’est un bon moment pour acheter si vous êtes prêts à négocier le prix :
Avec une marge de négociation supérieure à 6% en 2023, négocier le prix d'un bien immobilier dans un contexte de crise reste possible en 2024.
En période de crise immobilière, les vendeurs peuvent être plus enclins à négocier les prix. La possibilité de réduire le coût d’achat de son bien est donc possible. Si la marge de négociation a augmenté au fil du temps, cela indique une flexibilité croissante pour les négociations, y compris la renégociation des prêts.
Avec des taux d'intérêt élevés au moment de son achat, ces derniers peuvent diminuer à l’avenir et cela peut créer une opportunité de renégociation. Les emprunteurs pourraient bénéficier de taux d'intérêt plus bas, réduisant ainsi le coût global de leur prêt.
5) Ne pas surestimer la baisse de prix ; viser le prix juste :
En tant qu’acheteur il faut savoir viser le prix juste. Cela signifie faire une proposition qui puisse être acceptée par le vendeur. Pour cela il vous sera essentiel de comparer le prix du bien avec des biens similaires pour estimer une fourchette de négociation qui ne soit pas trop éloignée de la réalité. Les prix de marché existent même dans un marché baissier. Chez Hosman, on a constaté une baisse de 25% des offres au prix en 2023 comparé à 40% en 2022.
6) L’immobilier c’est un droit à l’entrée : vendre moins cher c’est acheter moins cher :
En effet, beaucoup de vendeurs pensent perdre de l’argent en baissant le prix de vente de leur bien. Pourtant ces derniers ne perdent pas d’argent tant qu’il reste dans le circuit. Cela signifie que vendre moins cher permettra également au vendeur d’acheter moins cher.
7) Osez visiter des biens en vente depuis longtemps ou 10-15% au-dessus de votre budget :
Il est recommandé de visiter des biens avec des prix qui s’affichent 10 à 15% au-dessus de sa capacité d’emprunt pour profiter de la marge de négociation croissante.
8) Ouvrir la discussion avec une première offre, même très basse :
Pour entamer toute négociation il faut faire des propositions. N’ayez pas peur de proposer un prix légèrement trop bas, l’intérêt de toute négociation est de trouver un compromis entre acheteur et vendeur et satisfaire au mieux les 2.
9) Faites preuve d'empathie et proposez une solution gagnant-gagnant :
Encore une fois négocier ne veut pas dire casser le prix de vente du bien. Mettez toutes les chances de votre côté en étant sympathique, en proposant un dossier solide avec une bonne solvabilité et un projet cohérent.
De plus, renforcer son offre avec des conditions suspensives peut être avantageux, avec une augmentation de 13% d'offres avec conditions suspensives en 2023 par rapport à 2022.
En résumé, le marché immobilier redevient un marché d'acheteurs, offrant des opportunités de négociation. Les prix baissent, mais pas aussi rapidement que la hausse des taux. Le moment est propice pour acheter, à condition d'être prêt à négocier intelligemment. N'oubliez pas de vous préparer, d'adapter votre stratégie, et d'apprendre à négocier pour tirer le meilleur parti de cette période.
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