Investir dans l’immobilier à Bordeaux : Mode d’emploi

Alors que Bordeaux était connue pour être l’une des villes ayant vu ses prix immobiliers s'envoler ces dernières années, il semblerait que ces prix soient justifiés par son attractivité croissante de ces derniers temps. Le succès de la métropole bordelaise est tel qu’elle devient la province la plus attractive de France. Par sa qualité de vie optimale et son environnement agréable, celle qu’on nomme la Belle Endormie attire de plus en plus les investisseurs. Accueillant près de 100 000 étudiants chaque année, l'investissement locatif peut tirer son épingle du jeu pour les jeunes français ou étrangers désireux d’y habiter. Sa population croissante et son dynamisme économique ouvrent de plus en plus d'opportunités d'investissement immobilier, tant pour les futurs acheteurs que pour les résidents locaux.

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Toutefois, si les prix immobiliers de la métropole Girondine étaient connus jusqu'à présent pour avoir augmenté très rapidement, ils semblent n’être qu’un souvenir et laisseraient la tendance s’inverser. Constatant une baisse de 8,5% en seulement 2 ans, les prix au mètre carré repassent en dessous de la barre significative des 5000€/m2 demeurant autour des 4 594€ le m2 pour tout type de biens confondus au 1er novembre 2024. Ainsi, les appartements affichent des prix immobiliers moyens de 4 410€/m2, tandis que les maisons se vendent au prix plus élevé de 5 188€/m2. 

La première étape d’un investissement immobilier réussi est l'analyse de son marché. Ainsi, Hosman vous conseille d’analyser le marché Bordelais, son offre et sa demande ou encore l'attentisme des offres publiées avant de vous lancer. Vous pourrez alors identifier les quartiers en développement, présentant de belles opportunités et un investissement prometteur, ou encore évaluer les tendances de prix pour comprendre les différentes évolutions et investir au bon moment. 

Pour réussir votre investissement, s'ensuit la fixation d’un budget réaliste. Voici quelques-uns de nos conseils : vous devez premièrement définir votre capacité d’emprunt, sachant que vos mensualités ne doivent pas dépasser plus d’un tiers de vos revenus. N’oubliez pas de prendre en compte les coûts cachés en plus du coût d’achat d’un tel investissement comme les frais de notaire, et les travaux éventuels. Il vous faudra aussi prendre en compte les frais de transaction (frais de notaire, chasseur immobilier si vous en faites appel à un) et les charges liées à la propriété (la taxe foncière, les charges de copropriété). Enfin, vous pouvez faire appel à des experts si besoin pour vous accompagner au mieux dans votre projet immobilier.

Enfin, la dernière étape de votre projet est de trouver le logement que vous recherchez. Pour cela, vous pouvez utiliser des outils en ligne tels que les grands portails immobiliers, et identifier les annonces correspondant à vos attentes. Pour trouver le bien idéal, on vous conseille de vous abonner aux alertes achats des agences immobilières. En vous inscrivant aux alertes achats, vous pouvez accéder aux biens mis en vente en avant-première, c’est-à-dire avant qu’ils ne soient affichés sur les grands portails immobiliers. 

Autre point important au moment d’éplucher les annonces : vérifiez la proximité des commerces et des transports en commun. Ce critère vous permettra de valoriser votre investissement. 

De plus, sachez que l’immobilier neuf à Bordeaux présente des options séduisantes, notamment en bénéficiant de frais de notaires significativement moins élevés que pour de l'immobilier ancien (2,5% pour les acquéreurs de biens immobiliers neufs contre 8% pour un bien ancien) ou encore un impact environnemental minimal et un confort moderne. 

Enfin, ne négligez pas l’emplacement de votre appartement/maison. L’étiquette bordelaise ne suffira pas à réaliser une plus-value immobilière : il vous faudra acquérir un bien dans un quartier recherché ou en développement pour l’optimiser au maximum.

Le processus de négociation s’est imposé comme un rituel des transactions immobilières depuis la crise. Vendeurs et acheteurs ne trouvent pas toujours un accord lors des négociations. Qui plus est, avec la hausse rapide des taux d’intérêt, la capacité d’achat des Bordelais diminue, et pour le même prix les acheteurs achètent moins de surface au m2 (39m2 en moyenne pour un ménage en novembre 2024 contre 57m2 pour un ménage en Janvier 2022) en comparaison aux mois précédents. Cette baisse du pouvoir d’achat constitue un frein dans la fluidité des négociations, et pour cause, les délais de vente s’allongent passant de 66 jours à 88 jours actuellement. Cet attentisme lié à la difficulté des vendeurs à s’adapter aux nouvelles conjonctures et à consentir à une baisse des prix, ralentit les accords et la dynamique des ventes immobilières pour les mois à venir. 

Pour autant, négocier ne doit pas être systématique. Si le logement est proposé à un prix en accord avec celui du marché, qu’il n’y a pas de travaux à prévoir, que le bien est mis en vente depuis peu et qu’il est situé dans une copropriété calme et bien entretenue, alors nul besoin de négocier son prix. Autrement, vous pouvez tenter de faire une offre inférieure à celle du prix affiché. Attention toutefois à ne pas faire une offre trop basse qui pourrait décrédibiliser vos dires auprès du vendeur qui pourrait abandonner les négociations.

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Si vous vous demandez quel quartier de la cité bordelaise cibler pour investir, votre choix dépendra essentiellement de votre budget. Par exemple, pour des petits budgets le quartier Bacalan est assez dynamique avec les Halles qui regroupent une vingtaine de commerçants, et il reste très abordable avec un prix moyen au mètre carré s’élevant à 3 784€ tous types de biens confondus. Les loyers du quartier de Lestonat-Monséjour ou encore celui de la Bastide sont un peu plus élevés mais restent aussi accessibles : respectivement 3 979€ et 4 209€ le mètre carré en moyenne.