Immobilier locatif : Comment éviter les vacances locatives et trouver un locataire rapidement ?

Les vacances locatives (ou absence de locataire) sont un problème récurrent face auquel de nombreux propriétaires immobiliers en payent les pots cassés. Chaque mois sans locataire représente une perte financière significative. En 2023, le taux moyen de vacance locative en France était de  7,2 %. Pour maximiser la rentabilité de votre investissement, il est essentiel de comprendre les causes de ces périodes de vacance et de mettre en place des stratégies pour les réduire le plus possible.

Lorsqu'un locataire prend congé, le propriétaire ne dispose souvent que d’un délai très court pour trouver un nouveau locataire. Trouver un nouveau locataire quand le précédent contrat de location touche à sa fin n'est pas toujours une tâche facile, qui plus est dans des zones où la demande de logement n’est pas excessive. Les vacances locatives se réfèrent donc aux périodes durant lesquelles un bien immobilier reste inoccupé entre deux contrats de location. Pendant ces périodes d'absence, le propriétaire ne perçoit aucun loyer, ce qui impacte directement la rentabilité financière de votre investissement. Notez que même si aucun locataire n’habite votre logement, le propriétaire à l’obligation de continuer de payer les charges liées au logement (charges de copropriétés, taxe foncière…). 

Bon à savoir : La vacance locative se différencie de la carence locative. La carence locative couvre la période durant laquelle le logement n’a pas de premier locataire. Elle désigne l'absence de locataire lors de la toute première mise en location du bien.

En moyenne, un mois de vacance locative dans une année engendre une perte estimée à 8,33% de vos revenus locatifs annuels. Prenons l’exemple d’un propriétaire qui fait le choix d’investir dans un logement étudiant. Il y a de grandes chances que le contrat de location se termine avant la période estivale, et que le propriétaire se retrouve ainsi sans locataire pendant 2 ou 3 mois pendant l’été (entre juin et août). Sachez que si votre logement reste vacant pendant 3 mois vous pouvez vous attendre à perdre jusqu’à 25% de vos revenus locatifs annuels. En effet, les logements à destination des étudiants sont plus susceptibles aux vacances locatives, estivales notamment, qu’une famille par exemple qui cherche un logement plus stable. 

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Différentes caractéristiques de votre bien ou des conditions liées à des facteurs externes peuvent rendre les vacances locatives plus ou moins fréquentes, en voici quelques unes des plus courantes :

À commencer par le prix du loyer. Un loyer trop élevé par rapport au marché local peut dissuader les potentiels locataires. À titre d’exemple, en 2023, les loyers trop élevés étaient responsables de 30 % des vacances locatives en France.

Aussi,  la localisation du bien a son importance. En effet, un bien situé dans une zone peu attractive ou mal desservie par les transports en commun est plus susceptible de rester vacant.

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Notez que, l'état du logement fait aussi pencher la balance. Un logement mal entretenu ou obsolète ne provoquera pas le coup de cœur chez les locataires et réduira vos chances d’en trouver. En 2023, 45 % des locataires interrogés ont déclaré éviter les biens nécessitant des travaux. En tant que propriétaires vous avez donc tout intérêt à faire un état des lieux de votre appartement après chaque départ de locataires. 

Enfin, la concurrence ne dépendra pas de vous mais peut avoir un impact significatif sur votre recherche de locataire. Dans les zones où l'offre de logements est supérieure à la demande, il devient plus difficile de trouver des locataires rapidement. 

Parfois il peut aussi s’ajouter à ces facteurs l’exigence du propriétaire sur les garanties du futur bailleur (garant, stabilité…). 

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Avant même d’avoir à faire face aux vacances locatives, la meilleure des solutions est de tout mettre en œuvre dès le début pour les éviter et ne pas avoir à s'en occuper. C’est pourquoi, avant même d'investir dans votre projet immobilier, prioriser un logement situé dans une zone attractive, ou en expansion. Si votre budget ne vous permet pas d'investir dans un quartier prisé, privilégiez des zones bien desservies par les transports en commun, permettant de rejoindre des points d'intérêts rapidement.

Pour éviter les vacances locatives, votre bien doit être vu. Pour optimiser sa visibilité, vous pouvez publier votre annonce sur différents portails pour bénéficier de leur notoriété (comme SeLoger par exemple), faire circuler l’annonce sur les réseaux sociaux (une solution qui marche plutôt bien si vous cibler des étudiants) ou encore faire appel à une agence immobilière. Soignez la rédaction de votre annonce immobilière avant sa publication en la détaillant, mettant en avant les atouts de votre logement et en utilisant des photos professionnelles qui valorisent votre logement. 

Le prix du loyer est un des éléments les plus importants pour un locataire, d’où l’importance d’étudier le marché pour ajuster votre loyer aux prix pratiqués sur le marché locatif local. Dans des zones où le marché se dit tendu par une forte demande et des prix élevés, les locataires feront tout pour dénicher un appartement dont le loyer est raisonnable, d’où l’importance de ne pas surestimer votre loyer. N'hésitez pas à réaliser des estimations en ligne ou à faire appel à un expert pour bien estimer le prix de votre loyer et trouver preneur rapidement.

Il est important qu’un locataire puisse se sentir bien dans son futur logement, l’état général du bien doit donc être en bon état mais si vous avez du mal à trouver un locataire, un bon état général ne suffira pas. Donnez un petit coût de rafraîchissement à votre appartement pour le rendre plus attractif. Un appartement bien équipé et bien décoré sans faire exploser le budget peut parfois faire la différence. Aussi, proposer des services supplémentaires comme une connexion internet incluse, le ménage des parties communes ou encore une place de parking sont des atouts qui rajouteront une vraie valeur à votre bien et optimiser vos chances de trouver un locataire facilement. 

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Premièrement vous pouvez faire appel à un gestionnaire locatif qui s’occupera de gérer les périodes de transactions efficacement sans que vous ayez à vous soucier de trouver un locataire par vous même.

Sachez qu’il existe une assurance vacances locatives. Si celle-ci ne vous permet pas d’éviter l'absence d’un locataire, elle vous permet de pallier à l'absence de vos revenus locatifs en vous versant entre 80% et 100% du prix du loyer chaque mois, pour une période limitée. Souscrire à cette assurance peut être vraiment intéressant si votre logement se situe dans une ville où le marché locatif est saturé ou peu dynamique, et est d’autant plus intéressante pour les bailleurs de logements étudiants. Vous êtes éligible à cette aide si la vacance locative à une durée minimale de 90 jours consécutifs.

Enfin, sachez que vous pouvez également bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière pour cause de vacances locatives. Cette réduction de la taxe foncière peut être demandée si et seulement si la vacance locative dure au minimum 3 mois et qu’elle est complètement contre la volonté du propriétaire bailleur. Si c’est votre cas vous pouvez demander une diminution totale ou partielle de la taxe foncière qui s’appliquera dès le premier jour du mois qui suit le départ du locataire, jusqu'au dernier jour du mois où la vacance touche à sa fin.