Flip immobilier, comment ça marche ?

Le flip immobilier est une nouvelle façon de pratiquer l’immobilier qui est apparu assez récemment en France mais qui était déjà à la mode en Amérique du Nord. Très populaire à travers les émissions télévisées, le flip immobilier s’est vite répandu ces dernières années, à tel point que certains le pratiquent à temps plein faisant de ces revenus une réelle source de profits. Un flip consiste à réaliser une plus value immobilière en achetant un bien immobilier en piètre état et donc à prix bas dans le but de le rénover à moindre coût pour le revendre dès que possible à un prix plus élevé. Le but d’un flip immobilier est de réaliser tous les travaux de rénovation le plus rapidement possible afin de maximiser la rentabilité du projet. On qualifie parfois cette pratique de spéculation immobilière ; le but étant d’augmenter la valeur de son bien immobilier. Bien que cette appellation donne une connotation négative à cette pratique, le flip immobilier est bien légal. 

Si cette tendance est souvent montrée comme une façon de générer du profit facilement et rapidement, réussir un flip immobilier n’est pas toujours aussi simple et accessible. 

Réussir son flip immobilier commence avant tout par la recherche d’un bien immobilier à prix bas. Un prix bas, c’est un prix qui se situe en dessous de sa valeur marchande. En fonction du bien que vous aurez déniché, des rénovations plus moins importantes seront à mettre en œuvre. D’où l’importance de vous lancer dans vos recherches avec prudence. Le flip immobilier n’est pas un exercice facile, beaucoup de ceux qui se lancent dans cette stratégie immobilière sous-évaluent le coût et la durée des travaux et/ou surévaluent le prix de revente. Ainsi, le retour sur investissement n’est plus aussi élevé que ce qui était initialement imaginé. Il arrive même parfois que la rentabilité du projet ne couvre pas tout l’investissement (temps et argent) personnel du propriétaire. C’est pourquoi vous ne devez pas négliger l’étape de la recherche immobilière. Ne sautez pas sur la première occasion, mais assurez- vous que les travaux de rénovation soient cohérent avec le prix d’achat et le budget que vous souhaitez allouer à ce projet. Segmentez vos recherches en vous spécialisant sur un quartier que vous connaissez déjà afin de mieux repérer les opportunités et avoir une meilleure connaissance du marché. N'hésitez pas à faire appel à un courtier ou un chasseur immobilier qui pourra vous accompagner dans votre recherche. 

L’achat de votre bien doit donc être inférieur à la moyenne du marché afin de pouvoir allouer cette marge à vos travaux de rénovation. Pour vous donner un ordre de grandeur, si vous ne souhaitez réaliser que des travaux esthétiques, vous pouvez acheter une bien à 25% en dessous du prix du marché. Néanmoins si le bien que souhaitez rénover nécessite des travaux plus lourds, privilégiez un prix d’achat réduit de 35% par rapport au prix du marché. Ces économies correspondent au prix des rénovations qui seront mises en œuvre pour la réussite de votre flip immobilier.

La rénovation est l’étape cruciale du succès de votre flip immobilier. Fixez vous un budget dès le départ pour éviter les dépenses superflues, car il est très facile de vous laisser déborder à cette étape. Vous devez être en mesure de déterminer la bonne quantité de rénovations à effectuer. En investissant trop peu dans les travaux de votre bien, vous pourrez être contraint à vendre votre bien à un prix inférieur à celui que vous visiez. De la même façon, si vous investissez une somme trop importante dans la transformation de votre bien, le montant des gains sera amoindri lors de la vente. 

Attention à ne pas vous lancer dans des rénovations qui rendront votre maison ou votre appartement à un prix inaccessible. Le but est de rendre votre bien attrayant en vous alignant aux comparables, non pas de le rendre hors de prix lors de la vente. 

Réaliser vos travaux de rénovation par vous-même peut être perçu comme un gain d'argent à premier abord mais ne vous laissera pas sans surprise. C’est pourquoi entourez vous de professionnels (plombiers, électriciens, architectes…) dès le départ qui au-delà d’assurer un travail bien fait, termineront les travaux plus rapidement que si vous vous étiez lancé seul. 

Pour cadrer votre budget et vous donner une idée de la rentabilité de votre projet, vous pouvez calculer le profit de votre flip à l’aide de la formule suivante : 

Ces coûts ne s’arrêtent pas seulement au prix d'achat et de revente du bien. En plus du prix d’achat et de revente, prenez également en compte les frais liés à l'achat (honoraires du notaire…), les coûts de rénovation, ou encore les frais de possession. Enfin, sachez que plus vous gardez la propriété longtemps, plus vous dépenserez d’argent pour la maintenir (intérêts sur hypothèque, frais d’assurance…). C’est pour cette raison qu’un flip immobilier doit s’accomplir le plus rapidement possible afin d’éviter des coûts supplémentaires.

La liste complète des dispositifs et aides de l’état pour investir dans l’immobilier - Découvrir l'article

Vos travaux sont enfin terminés, votre bien est parfaitement rénové, le plus dur est derrière vous ! Néanmoins l’étape de la vente n’est pas à négliger car elle peut souvent être longue si celle ci n’est pas réalisée dans les bonnes conditions. Vendre rapidement et au meilleur prix requiert toute une stratégie. Vous pouvez vous faire accompagner par une agence immobilière qui pourra réaliser des photos professionnelles et des visites virtuelles, mettre votre bien en ligne sur les portails de vente et ainsi accélérer le processus et donner plus de visibilité à votre bien. Des professionnels de l’immobilier pourront également vous aider à estimer votre bien au bon prix de vente afin d’attirer un grand nombre d'investisseurs tout en étant le plus rentable possible. 

Toutefois, lors de la vente de votre bien, certains taux d’imposition s’appliquent à vos revenus. Le gouvernement a mis en place ces restrictions dans le but de freiner la spéculation immobilière. C’est notamment le cas de la taxe anti fip qui prévoit que tout bénéfice perçu par la vente d’un bien immobilier dans les 12 mois suivant son achat sera considéré comme un profit d'entreprise. C'est-à-dire que le montant obtenu par la revente de votre bien sera imposable à 100%, ce qui impactera significativement vos finances.