Comme pour tout projet d’investissement financier, il vaut mieux éviter l’improvisation et prendre le temps et le recul nécessaire afin de réfléchir sur plusieurs points avant de se lancer. Découvrez les erreurs à éviter pour votre investissement immobilier.
Ne pas calculer la rentabilité locative
La rentabilité locative est un indicateur qui permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier en calculant le ratio entre le montant de l’investissement du bien immobilier et le montant des loyers qui en découlent sur une année. Le résultat obtenu s’exprime alors en pourcentage et permet de le comparer à la moyenne de la ville où se situe le bien locatif.
Pour le calcul, il faut tout d’abord distinguer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette. Cette dernière correspond au rendement d’un bien immobilier après la déduction des charges et des impôts afférents.
Calcul d’un rendement locatif brut : (Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition).
Il est généralement admis qu'un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10%.
Le loyer est un élément sur lequel vous aurez peu d’influence car il dépend du marché. Il est important d’avoir pris connaissance des loyers de biens similaires avant de se lancer dans votre achat. Pour connaître la juste valeur locative et éviter les mauvais calculs de rentabilité, les portails immobiliers comme Se Loger ou Le Bon Coin sont les meilleurs indicateurs.
L’erreur la plus courante est de vouloir rentabiliser un investissement à tout prix en fixant un loyer en dehors du marché alors qu’un bien loué trop cher ne se louera pas, mettra plus de temps à se louer ou entraînera un changement régulier de locataire. La crise sanitaire a d’autant plus renforcé l’envie d’avoir un lieu de vie agréable, lumineux et calme, même dans des villes très tendues, il est aujourd’hui plus difficile de louer très cher des biens dits avec défauts.
Prenez le temps de vous rendre sur le lieu du bien qui vous intéresse ! Certains vendeurs, sous prétexte de vous faire gagner du temps, vous proposeront de profiter de ces « bonnes affaires » sans vous déplacer. Faire l’économie des visites peut être un gain de temps mais c’est courir le risque de découvrir des déconvenues et de devoir faire face à des imprévus qui viendront réduire la rentabilité de votre investissement : travaux, mise aux normes... Même pour un achat sur plan, il est préférable de se rendre disponible pour s’assurer de l’environnement et découvrir le quartier.
Dans le cas où ce n’est pas possible pour vous de vous déplacer, vous pouvez faire appel à quelqu’un qui va s’occuper des recherches à votre place. De nombreux chasseurs immobiliers sont disponibles pour vous aider dans ce projet.
À moins d’investir dans du neuf qui vient d’être construit, vous aurez forcément besoin de réaliser certains travaux de rénovation, voire de réfection si vous optez pour de l’ancien très dégradé. Il vous faut donc prévoir un budget avec une marge suffisante en cas de mauvaise surprise. Ne vous contentez pas d’une estimation à la louche et n’hésitez pas à contacter des professionnels afin qu’ils réalisent des devis précis. La liste complète des dispositifs et aides de l’état pour investir dans l’immobilier
Les frais annexes
Au-delà des éventuels travaux nécessaires, vous devez aussi prendre en compte les différents frais liés à l’entretien et la gestion du logement, qui vont donc impacter la rentabilité du bien. Évaluez bien vos futures charges locatives comme les frais de copropriété, les travaux qu’elle compte réaliser dans un avenir proche, et la taxe foncière.
Pour que votre investissement soit rentable, il faut évidemment que vous trouviez des locataires ! Et pour les attirer, il vous faudra être en possession d’un logement attractif, tant pour ses qualités d’agencements que pour son emplacement. En la matière, toutes les villes ne se valent pas. Vous devrez donc étudier avec soin les quartiers dans lesquels il fait bon vivre et les projets urbains en cours pour déterminer comment va évoluer son environnement. Ce dernier est crucial pour la rentabilité du logement : privilégiez un bassin d’emploi dynamique et à proximité des commodités les plus recherchées, comme un accès aux transports en commun, aux écoles ou aux commerces.
Être bailleur d’un logement n’implique pas seulement un investissement financier. Aurez-vous le temps de vous en occuper ? Des petits travaux à réaliser dus à un changement de locataire, organiser des visites, relancer des locataires aux abonnés absents sont vos futures obligations de propriétaire-loueur. Vous pouvez prendre un intermédiaire pour s’occuper de la gestion de votre bien sauf que cela diminue votre rentabilité.
Avant d’investir il faut donc prendre le temps de se poser les bonnes questions et analyser le marché. Calculer le rendement locatif, les différents coûts que peut engendrer l’achat, analyser le marché local permet d’avoir une idée précise des revenus que l’investissement va apporter. Il est recommandé de visiter le logement pour ne pas avoir de mauvaise surprise sur des travaux imprévus notamment. Tous ces éléments permettent de réfléchir sur votre projet à long terme et d’anticiper les finances et l’organisation qu’un investissement locatif entraîne.
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