Acheter un bien immobilier en copropriété, ce n’est pas toujours une chose aisée. Pour vous aider dans vos démarches, Hosman vous livre ses 5 conseils avant de signer.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et est définie comme “un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes”. Ces personnes sont appelées copropriétaires. Ensemble, ils forment le syndicat des copropriétaires.
En copropriété, chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots incluant une partie privative (son logement) et une quote-part des parties communes de la copropriété. Les parties communes sont les espaces communs réservés à l’usage de l’ensemble des copropriétaires. Elles sont inscrites dans le règlement de la copropriété et comprennent généralement le hall d’entrée, la cage d’escalier, le local poubelles, etc.
En copropriété, tous les copropriétaires sont tenus de payer des charges pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Le montant dû par chaque copropriétaire est calculé en fonction de la quote-part détenue par chacun.
Les charges courantes : Elles sont comprises dans le budget prévisionnel lui-même voté en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.
Les charges exceptionnelles : Elles servent à couvrir des dépenses imprévues. Elles ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et sont votées au cas par cas en assemblée générale. Il peut s’agir notamment de dépenses en cas de gros travaux.
En cas de vente d’un bien en copropriété, la répartition des charges est encadrée par la loi. En effet, c’est celui qui est copropriétaire au moment de la réception de l’appel de fonds qui en est intégralement redevable. À noter qu’en général les appels de fonds interviennent le premier jour de chaque trimestre.
Ainsi, si une vente a lieu le 5 juin, c'est le vendeur qui est redevable des charges du deuxième trimestre. Quant à l'acheteur, il recevra l'appel de fonds des charges du troisième trimestre à régler le 1er octobre.
En plus des charges à vous acquitter, une fois copropriétaire, vous pouvez être amené à verser une avance de trésorerie pour faire face aux dépenses urgentes ou aux impayés. Cette avance aussi appelée “fonds de roulement” vous est remboursée en cas de revente, mais elle est tout de même à prendre en compte dans votre budget d’achat !
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic est également chargé d’assurer la bonne tenue de l’immeuble.
Le syndic professionnel, où la gestion de l’immeuble est confiée à une société externe qui perçoit des honoraires en échange de ses prestations ;
Le syndic bénévole, qui désigne un copropriétaire élu en qualité de syndic. Il peut être soutenu par un conseil syndical mais cela est facultatif ;
Le syndic coopératif, où c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Légalement, la qualité de syndic revient au président du conseil syndical ; mais dans les faits, tous les conseillers syndicaux se répartissent les missions du syndic selon leurs affinités et leur temps respectifs.
En France, plus de 80% des copropriétés sont gérées en syndic professionnel. Pourtant, plus d’un Français sur 3 voudrait changer de syndic. En effet, les gestionnaires gèrent de plus en plus de lots et manquent donc de réactivité. A contrario, les honoraires de syndic sont de plus en plus élevés, ce qui pèse sur le budget des ménages et fait augmenter les charges de copropriété.
C’est pourquoi, de plus en plus de copropriétés décident de changer de syndic et d’opter pour le syndic bénévole ou le syndic coopératif. Ces alternatives permettent aux copropriétaires de reprendre en main la gestion de leur immeuble, de réaliser des économies pérennes sur les charges de copropriété et de retrouver une gestion de copropriété plus transparente !
Bon à savoir : Plusieurs entreprises prônent ces modèles alternatifs et ont pour objectif de révolutionner le secteur des syndics. Pour ce faire, certaines proposent un logiciel de gestion pour les syndics bénévoles et coopératifs pour que ces derniers gèrent leur copropriété en toute simplicité.
En copropriété, chaque résident doit respecter le règlement de copropriété qui fixe les règles de vie et de fonctionnement de l’immeuble. Il s’applique à tous les copropriétaires mais également aux locataires.
Avant d’acheter, nous vous conseillons de jeter un coup d'œil au règlement de copropriété pour savoir si la vie en copropriété vous paraît contraignante ou non. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise !
Avant d’investir dans un bien en copropriété, nous vous recommandons de jeter un coup d'œil aux finances de l’immeuble.
Pour cela, vous pouvez vous référer à l’état daté. Établi par le syndic, ce document doit vous être obligatoirement remis avant la signature de l’acte authentique de vente. Il regroupe toutes les informations financières de la copropriété telles que :
Le montant des charges de copropriété rattaché au lot vendu ;
Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant ;
Le niveau des impayés rattaché au lot vendu ainsi qu’au niveau global dans l’immeuble ;
Les dettes fournisseurs, le cas échéant.
Nous vous conseillons de porter une attention toute particulière au niveau d’impayés et de dettes fournisseurs, qui sont de bons indicateurs de la gestion de l’immeuble. Par exemple, si le niveau d’impayés est élevé, cela peut être dû à des honoraires de syndic trop lourds pour une gestion inefficace. Par ailleurs, un haut niveau d’impayés peut conduire à une incapacité de payer les fournisseurs et donc à un abandon de l’entretien des parties communes…
Renseignez-vous sur les ventes en cours dans la copropriété
La propriété constitue, pour beaucoup de Français, le rêve d’une vie. C’est pourquoi, s’il y a eu beaucoup de ventes récentes dans l’immeuble, c’est peut-être mauvais signe. Essayez de vous renseigner sur les potentiels dysfonctionnements dans l’immeuble et sur l’ambiance entre copropriétaires. Cela devrait vous aider à y voir plus clair !
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