Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’achat d’une résidence secondaire ? Environ 10% des français possèdent déjà une résidence secondaire. C’est un investissement important et il faut donc se préparer en vérifiant certains éléments en amont. Hosman vous donne les 5 choses à vérifier avant d'acquérir une résidence secondaire.
L’emplacement de sa résidence secondaire
Avant tout, l’achat d’un bien nécessite une grande préparation. Dans un premier temps, il faut bien déterminer si la maison est destinée à être habitée seulement pendant les vacances ou surtout les week-ends. Car cela aura un impact sur le lieu idéal pour chercher votre résidence secondaire. Si vous comptez vous y rendre régulièrement, il est conseillé de ne pas acheter à plus de deux heures de route de votre lieu d’habitation. Le choix de l’emplacement dépendra également de votre budget.
Si vous achetez votre résidence secondaire pour les vacances, le choix de son emplacement se fera en fonction de vos envies et de vos loisirs. Cependant, il ne faut pas omettre certains éléments comme l’accessibilité du bien s’il est proche d’une gare, d’un aéroport ou d’une autoroute.
De même que pour l’emplacement, le type d’habitation et la superficie dépendent de l’utilisation que vous allez avoir. Une résidence secondaire n’est pas forcément synonyme de maison avec piscine au bord de la mer. Ça peut aussi être un appartement à Paris, un petit chalet ou un studio près d'une plage.
Si votre logement a pour vocation d’accueillir toute votre famille durant les vacances d’été, privilégiez les grandes surfaces avec jardin. Si au contraire, il s’agit de profiter de votre résidence secondaire en couple ou d'avoir un pied-à-terre alors que vous passerez l'essentiel de votre temps à l'extérieur, un appartement d’une petite surface (1 ou 2 pièces) peut largement suffire. La taille et le type d'habitation choisi auront un impact significatif sur les charges financières de votre résidence secondaire, il faut donc bien réfléchir au budget que vous souhaitez y consacrer pour déterminer le type de résidence que vous pouvez acheter.
Lors d’un achat de résidence secondaire, il est courant d’avoir recours à un prêt immobilier pour assumer l’investissement. Il est donc important d'anticiper le montant de vos remboursements mensuels, et surtout de prendre en compte leur impact sur votre budget.
L'acquisition d'une résidence secondaire débouche également sur l'alourdissement de votre fiscalité. Plusieurs taxes sont à prévoir et à anticiper, comme la taxe d'habitation ou encore la taxe foncière. Une maison secondaire est soumise à la taxe d'habitation calculée selon la valeur locative du logement. Une majoration de 1 % à 15 %, propre à chaque commune, peut également être appliquée. Le taux d’imposition sur la taxe foncière est par exemple de 20,50% à Paris et de 17,58 % voté en Savoie. Pour une surface de 100 m2 et un tarif de référence de 10 €/m2, la valeur locative cadastrale d’un bien est de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Il est cependant possible d'être exonéré de cette dernière pendant deux ans, mais vous serez contraint de la payer une fois ce délai écoulé.
La rénovation du bien
Les résidences secondaires ont souvent besoin de travaux de rénovation, notamment parce que ce type de résidence est moins fréquenté et donc l’entretien est moins régulier qu’une résidence principale. De plus, les bâtisses anciennes choisies pour leur charme ont besoin de plus de travaux que les biens plus neufs. Ces travaux ont bien sûr un coût, qui s'avère souvent difficile à anticiper au moment de l'achat. L'installation d'une nouvelle piscine ou d'une extension pourrait également venir s'ajouter à ses nombreuses dépenses.
A savoir : Le prix d’une piscine creusée se détermine en fonction du type de construction et des caractéristiques du bassin et varie de 15 000 à 50 000€.
Les frais d'entretien
Les frais d’entretien sont à prendre en compte pour n’importe quel type de bien. Tous ces travaux indispensables peuvent vite faire grimper la facture. Cela est d’autant plus vrai qu’une résidence secondaire, inoccupée la plupart du temps, a tendance à se dégrader plus rapidement.
Bon à savoir : Les maisons avec jardins et piscines entraînent des frais d'entretien pouvant atteindre 4% du prix d'achat par an (Figaro immobilier)
La location de son bien peut être un bon moyen de couvrir une petite partie des dépenses occasionnées par une résidence secondaire. Toutes les semaines où le propriétaire n’a pas prévu de s’y rendre peuvent faire d’une résidence secondaire un placement rentable pour son argent.
Afin d’avoir assez de demande, il faut trouver un lieu qui peut attirer les touristes, c’est le cas de la montagne ou de la mer. Selon une étude du Conseil International en immobilier Savills et de HomeAway, le nombre de propriétaires qui possèdent un bien uniquement pour le mettre en location a augmenté significativement ces toutes dernières années. En effet, 19% des résidences secondaires seraient acquises dans le but de les louer.
De plus, un tiers des propriétaires parvient à couvrir les coûts engendrés par leurs résidences secondaires grâce à des revenus locatifs et un autre tiers réalise même des bénéfices.
Attention : Les revenus tirés de la location de votre maison de vacances sont imposables et soumis à prélèvements sociaux. Vous avez donc intérêt à calculer votre gain net pour définir la durée de location nécessaire.
Lors de votre recherche d’un bien, les diagnostics sont un bon indicateur sur l’état du bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de bien analyser les diagnostics fournis, notamment celui de l’état des risques naturels, technologiques etc... Il indique si la maison est proche d’une grande exploitation agricole, d’une zone d’épandage ou d’un site pollué (ancienne usine, garage, etc.). Le but est de s’assurer que l’environnement est tranquille et éviter, par exemple, de découvrir une route qui serait la cause de nuisance.
Enfin, ceux qui rêvent d’agrandir leur future maison ou d’ériger des annexes doivent vérifier que le terrain est bien constructible et non pas en zone A (agricole) ou N (naturelle).
L’achat d’une résidence secondaire est un investissement important qui nécessite une grande préparation et une prise d’information minutieuse. Ce qui permettra d’avoir toutes les cartes en main pour réaliser un bon projet.
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