Acheter en copropriété comporte de nombreux avantages et les charges d’entretien sont souvent moins chères que pour une maison individuelle. Il faut cependant bien se renseigner avant de signer le compromis de vente quant aux règles de la copropriété, sans oublier de se poser des questions essentielles concernant la vie dans l’immeuble.
Les éléments légaux à prendre en compte avant d’acheter en copropriété
Vous projetez d’acheter un bien en copropriété ? Pour être sûr de faire une bonne affaire, il est essentiel de se renseigner sur le syndicat de copropriété et certains points légaux déterminants.
Tout bâtiment composé de plusieurs lots d’habitations doit choisir un syndic de copropriété. Il peut être professionnel (peut être délégué à une société de gestion immobilière) ou bénévole. Les syndics bénévoles sont souvent attribués aux copropriétés ne comprenant que très peu de lots.
Les droits et obligations des copropriétaires
Le propriétaire, au moment de la signature de l’acte de vente, devient membre du conseil syndical de copropriétaires qui se réunit obligatoirement chaque année en Assemblée Générale (AG). Pendant cette réunion, est fait le point les comptes, l’avancement de différents travaux, le budget de l’année à venir, la reconduction ou non du contrat avec le syndic, la rénovation et la demande de projets comme le raccordement à la fibre de l’immeuble et des lots, qui doit être discuté et voté en AG.
Tous les éléments sans exception doivent obligatoirement être inscrits à l’ordre du jour. Sinon, il sera question de convoquer ultérieurement une AG extraordinaire.
L’état des comptes de la copropriété
Avant l’achat, il est judicieux de demander un état des comptes de la copropriété, qui doit normalement avoir un compte bancaire réservé à son activité pour plus de transparence. S’il s’agit d’un syndic professionnel, c’est obligatoire. De plus, il se peut que le conseil demande au futur acquéreur une avance de trésorerie qu’il percevra à nouveau lors de la revente du lot, en cas d’éventuels impayés ou urgences.
Avant toute acquisition, avant même la signature du compromis ou de la promesse de vente, un pré état daté puis un état daté est fourni. Il s’agit d’un compte rendu incluant le montant des charges courantes et le montant des travaux qu’a payé le vendeur au cours des deux dernières années comptables précédant la vente. Il contient aussi le montant du fond de travaux débloqué pour le bien ainsi que l’ultime cotisation donnée par le vendeur à destination de ce fond.
Le montant de ce qu’il sera question de débourser au profit du syndic y est également renseigné pour donner une idée au futur acquéreur (impayés, travaux…).
La règle est simple, si les appels de fonds pour les travaux votés sont faits avant la vente, ils sont à la charge du propriétaire, après ils seront à la charge du nouveau propriétaire du logement même si les travaux ont été votés avant son achat. Cependant, un arrangement pour la répartition du coût des travaux peut être convenu entre l’acheteur et le vendeur.
Les questions à se poser avant d’acheter en copropriété
Après avoir étudié la situation de la copropriété et son règlement sur le plan juridique et légal, il est d’autres questions qu’il ne faut pas hésiter à se poser avant de signer l’acquisition.
Quel est l’état de l’immeuble ?
La construction
Connaître l’année de construction de l’immeuble et s’il a été rénové ou non donne notamment une idée sur les éventuels travaux à prévoir dans le futur, ainsi que les sommes à débourser.
Les normes
Il ne faut pas hésiter à exiger la consultation des différents certificats et diagnostics de l’immeuble comme le DPE (Diagnostic de performance énergétique), les diagnostic électricité et/ou gaz, le DTG (Diagnostic technique global). Il est aussi important de demander quelles ont été les dernières rénovations entreprises ? L’ascenseur est-il aux dernières normes et correctement entretenu ? etc.
Il est possible de consulter les derniers procès verbaux des AG pour connaître les actions menées ou à mener au sein de la copropriété, ainsi que leur coût. De plus, il est judicieux de s’intéresser au carnet d’entretien qui fait état de l’immeuble et de ses équipements. Il doit obligatoirement être tenu à jour.
Quelles énergies alimentent l’immeuble et les logements ?
Il y a forcément un ou plusieurs compteurs dans l’immeuble pour alimenter les parties communes en énergie. Les contrats doivent être souscrits auprès d’un fournisseur d’énergie et le plus généralement en contrat professionnel sur le compte de la copropriété. Total Direct Energie par exemple, est un fournisseur alternatif qui a la particularité de proposer des offres destinées aux professionnels comme aux particuliers.
Les énergies présentes dans l’immeuble peuvent être déterminantes sur le mode de vie dans le futur bien. Le chauffage est-il collectif ? si oui, une consommation annuelle de référence doit être attribuée à chaque lot de manière individuelle. Si non, le chauffage sera soit individuel au gaz ce qui nécessitera certains frais d’entretien, ou à l'électricité. Quoi qu’il en soit, c'est le futur propriétaire ou locataire qui devra mettre en service les compteurs du logement auprès d’un fournisseur.
Si le bien prochainement acquis est destiné à la location, il est important de préciser au locataire certains éléments. Lors de l’état des lieux d’entrée dans le logement, il pourra discuter avec le propriétaire des derniers points qui le préoccupent quant à la gestion de la copropriété, ses obligations, etc. En effet, le propriétaire imputera certainement à son locataire les frais, charges de gestion courante de la copropriété (ramassage des ordures, entretien de l’ascenseur, etc.). Elles sont généralement facturées à la fin de l’année avec la quittance de loyer. Pour le locataire, le syndic de copropriété lui permettra une certaine tranquillité : pas de contraintes liées à l’entretien, plus de sécurité, etc.
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