Vous souhaitez acheter un bien loué ? Acheter un appartement loué ou acheter une maison louée présente des avantages… mais aussi des inconvénients. Hosman vous détaille toutes les précautions à prendre avant d’acheter un bien loué.
Acheter un bien loué : bonne ou mauvaise idée ?
Les avantages d’acheter un bien loué
Acheter un bien loué présente plusieurs avantages : dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine et obtenir un revenu mensuel supplémentaire. Autre avantage : le retour sur investissement est immédiat car le locataire est déjà en place : vous n’avez pas à chercher de locataire et le loyer peut servir à payer les charges et rembourser votre prêt immobilier si vous en avez contracté un avant d’acheter un bien loué.
Acheter un appartement loué ou acheter une maison louée vous permet également de disposer d’une meilleure rentabilité locative : vous réalisez davantage d’économies que si vous aviez acheté un bien vide. Comment ? Car vous bénéficiez d’une décote du prix du bien lors de l’acquisition, estimée entre 5% et 15 % de rabais. Cette décote vise à compenser la situation actuelle, soit la présence d’un locataire, qui peut s’avérer contraignante pour les personnes qui veulent emménager dans le logement. La décote sera donc d’autant plus importante pour les biens immobiliers grands qui contrairement aux petites surfaces sont moins destinés à l’investissement locatif.
La décote du prix d’achat d’un appartement (ou d’une maison) déjà loué varie selon plusieurs critères :
Quels sont les inconvénients d’acheter un bien loué ? Dans un premier temps, il faut savoir que vous êtes liés contractuellement au locataire qui occupe l’appartement loué ou la maison louée, et que vous ne pouvez pas modifier ce contrat. Il est important d’en regarder les termes, et d’être d’accord sur tous les points (notamment s’accorder sur la question du loyer).
Ensuite, sachez que si vous souhaitez revendre le bien loué, vous vous verrez également appliquer une décote sur le prix de vente.
Enfin, si vous souhaitez le départ du locataire pour faire du logement loué votre résidence principale ou que vous souhaitez y placer un proche, vous êtes tenu d’informer la personne occupant actuellement le logement, par courrier, avec accusé de réception, et ce six mois avant la fin du bail. Et vous devrez respecter un délai minimum de deux ans avant la reprise du logement, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans. Gardez donc en tête que vous ne pourrez pas vous y installer avant deux ans.
Les obligations du propriétaire
En tant que propriétaire du logement loué, vous vous engagez à respecter le contrat de location signé entre l’ancien propriétaire et le locataire qui occupe votre appartement ou votre maison. Quelles sont les obligations qui s’imposent à vous ? Vous devez respecter l’échéance du bail, ainsi que les conditions et les termes du contrat. Vous ne pouvez modifier aucun élément, et encore moins y déroger.
Un locataire qui ne paie pas ses loyers ou les paie régulièrement en retard est la hantise de tous les bailleurs. Avant d’acheter un bien loué, pensez à vérifier l’historique du locataire, et entre autre la régularité du paiement de ses loyers. Comment ? Demandez à votre vendeur l’historique des quittances, et s'il en manque, c'est que des loyers n'ont pas été reçus.
Assurez-vous que le montant du loyer est conforme au marché
Comme expliqué, l’un des avantages d’acheter un bien loué est le retour sur investissement qui est immédiat : vous n’avez pas de loyer à fixer et de locataire à trouver.
Néanmoins attention : le loyer payé par le locataire chaque mois est un montant qu’il a accepté de verser et, selon la date de la signature du bail, le loyer est peut être maintenant décorélé du marché. Cela peut être le cas si de nouveaux programmes immobiliers ont vu le jour dans la zone ou si le marché immobilier géographique a connu une évolution de ses prix. Pensez alors à vérifier les prix sur le marché en comparant les annonces immobilières par exemple ou en vous référant au baromètre des prix communiqués par ville.
Lors de la visite du logement, soyez attentif à l’état général du bien, appartement ou maison, et n’hésitez pas à demander au locataire de déplacer ses meubles pour vous rendre compte de l’état de la peinture, des plinthes, des murs… Vous pouvez également demander au locataire de vous faire part d’éventuels problèmes.
Et avant d’acheter un bien loué, n’oubliez pas de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état du logement lors de votre visite.
Vous souhaitez habiter ou placer un proche dans l’appartement loué ou la maison louée que vous achetez ? On vous explique comment récupérer un bien loué.
Si vous avez laissé passer un délai de 2 ans
Si le locataire n’est pas intéressé lors de la mise en vente du bien immobilier qu’il occupe et qu’il souhaite rester locataire, le logement sera donc vendu loué. Une fois le bien acheté, vous aurez l’obligation de reconduire pour une durée minimum de 2 ans le bail locatif qui vous lie avec le locataire. À l’issue de cette période, si vous souhaitez récupérer votre logement, vous devrez alors en informer le locataire 6 mois avant la fin du bail.
Bon à savoir 💡 : pour une location meublée, vous n’aurez à informer le locataire que 3 mois avant la fin du bail que vous souhaitez récupérer votre logement.
Si vous disposez d’un motif “sérieux”
Dans certains cas, le locataire peut faire preuve d’irrégularité de paiement et cela peut vous causer préjudice. Selon le cas de figure, vous pourrez récupérer, ou non, votre logement. Le motif est laissé à l’appréciation des tribunaux, et pourra être jugé sérieux en cas de non paiement du loyer, de nuisances au voisinage….
Si vous souhaitez vendre
Acheter un bien loué et le revendre, c’est possible. Dans ce cas, vous devrez en informer le locataire, étant alors acheteur prioritaire : on parle du droit de préemption. Vous devez lui indiquer le prix auquel vous voulez vendre le bien, et il dispose d’un délai de deux mois pour accepter votre offre.
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