Évaluer votre capacité financière est un passage obligatoire avant de cibler des biens et de faire une offre en phase avec votre réalité économique. Procéder dans le sens inverse reviendrait à se lancer dans des recherches ayant peu de chances d’aboutir.
Calculez votre taux d’endettement
Avant de contracter un prêt immobilier, il est important de connaître sa capacité de remboursement, à savoir qu’en règle générale, elle ne doit pas dépasser 37% des revenus du ménage. Cependant, si vos revenus sont faibles et que les 63% restants vous permettent de vivre de justesse, il faut compter traditionnellement une capacité de remboursement d’un tiers des revenus du ménage. Mais il est évident que si vous gagnez 10 000 euros par mois, vous pourrez aller jusqu’à 40%, votre « reste à vivre », de 6 000 euros, est une somme coquette pour ne pas trop s’inquiéter des fins de mois.
Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt) / Revenus
Pour pouvoir tirer profit au maximum de votre situation personnelle, il ne faudra surtout pas oublier de compter vos revenus autres que les salaires, à savoir les revenus locatifs, les revenus de placements ou encore les aides sociales comme les pensions alimentaires ou les pensions d’invalidité. Attention à également prendre en considération vos autres crédits si vous en avez : ils seront évidemment pris en compte dans votre capacité de remboursement.
Soulignons également que votre taux d'endettement sera toujours calculé en se basant sur la période durant laquelle vous serez le plus endetté. Cela signifie que tous vos crédits se terminant après le début de votre prêt immobilier seront pris en compte dans le calcul de ce dernier. À ce titre, il est toujours mieux, si vous le pouvez, de solder vos crédits avant de contracter un nouveau prêt. Une simulation affinée à l’aide d’un courtier en prêt immobilier vous permettra de valoriser votre dossier.
Le reste à vivre est un indicateur indispensable pour évaluer le niveau de vie de votre ménage. Il correspond à la somme dont vous disposez suite au paiement de vos charges récurrentes. Et bien que vous respectiez la règle des 33% d’endettement, si votre reste à vivre s’avère trop faible, cela effraiera les banques. A contrario, si cet indicateur est plus que convenable cela rassurera votre banquier. Afin de présenter le meilleur dossier possible, serrez-vous la ceinture 3 ou 4 mois avant de contracter votre prêt immobilier. Vous prouverez ainsi que vous êtes capable d’épargner.
On parle de saut de charge, lorsque votre pouvoir d’achat se trouve radicalement diminué par le remboursement de votre prêt immobilier. Plus spécifiquement, cela représente la différence entre les mensualités de votre prêt et votre ancien loyer. Par exemple, si vous passez du statut de locataire à celui de propriétaire, et que votre loyer de 1000€ est remplacé par une mensualité de prêt de 1300€, votre saut de charge sera alors de 300€.
Saut de charge=Mensualité du prêt - Loyer
En l’espèce, les banques sont frileuses et souhaitent à tout prix éviter le défaut de paiement. Vous devrez donc prouver par une épargne régulière que vous êtes capable de mettre 300€ de côté par mois afin d’éviter tout incident.
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