En tant que copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de respecter certains engagements, dont celui de participer aux frais d’entretien, de conservation et d’administration de la copropriété. Ces charges de copropriété permettent de faire fonctionner la copropriété. Lorsqu’un copropriétaire se soustrait à cet engagement et ne paye pas les charges dans le délai prévu, cela peut paralyser l’ensemble de la copropriété. En vertu de l’article 18 de la loi de 1965, le syndic de copropriété se doit dans ce cas d’amorcer des démarches afin de percevoir l’impayé de copropriété. Il existe en effet plusieurs possibilités de procédures en cours dans une copropriété, sachant que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise au préalable : la mise en demeure, la lettre de rappel, le recours en justice…
La mise en demeure, première possibilité de procédure en cours dans une copropriété
Possibilité d’un accord à l’amiable
Si le syndic de copropriété constate qu’un copropriétaire ne paye pas les provisions de charge dues pour l’exercice en cours sur la base du budget prévisionnel, il peut commencer par essayer de trouver un accord à l’amiable avec lui, notamment si le copropriétaire manifeste l’envie de régulariser sa dette et demande un échelonnement de paiement. Dans ce cas, il doit s’engager par écrit à régler la somme dûe et détailler précisément les échéances qu’il s’engage à respecter. Souvent il s’agit de plusieurs mois.
Mise en demeure
Si le copropriétaire défaillant ne se manifeste pas, il existe une procédure légale mise en place par la loi SRU applicable dès le premier impayé de copropriété : le syndic doit d’abord adresser au copropriétaire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. À partir de là, le copropriétaire a un délai de 30 jours pour régler la somme due, sachant que des intérêts de retard seront ajoutés au montant à partir de la réception de la mise en demeure. Par ailleurs, si le copropriétaire ne paie aucun appel de charges dans ce délai de 30 jours, le syndic de copropriété pourra lui réclamer les charges dues et les appels provisionnels à venir. Tous les frais engendrés par cette procédure en cours dans une copropriété – frais d’huissier compris – devront être remboursés au syndic par le copropriétaire.
Deuxième alternative de procédure en cours dans une copropriété : la relance
Si malgré cette mise en demeure, le copropriétaire ne paie pas la somme due, le syndic est en droit d’envoyer à ce dernier une lettre de rappel. L’objectif de ce courrier est de lui signifier que le délai de règlement des charges de copropriété est périmé et qu’à défaut de paiement dans le délai imparti par la mise en demeure, le syndic peut saisir la justice à son encontre afin de recouvrer la somme due. Là encore les frais engagés par cette procédure en cours dans la copropriété devront être remboursés au syndic par le copropriétaire.
L’injonction à payer
Cette procédure de recouvrement est valable pour tous les types d’impayés. Une requête est déposée par le syndic auprès d’un tribunal qui va analyser le dossier et les justificatifs. S’il s'avère que la requête est fondée, le tribunal rend une ordonnance d'injonction de payer qui est portée à la connaissance du copropriétaire défaillant par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Le copropriétaire a alors un mois pour contester l’injonction, sinon elle équivaut à un jugement.
Procédure de recouvrement des impayés de charges de copropriété
Si aucun accord à l’amiable n’a été conclu et que le copropriétaire n’a toujours pas réglé la somme due, le syndic de copropriété doit saisir le tribunal pour entamer une procédure judiciaire de recouvrement des charges de copropriété. Lors de cette procédure en cours dans la copropriété, la justice vérifie l’exactitude des faits reprochés au copropriétaire. S’il s’avère que ce dernier n’a en effet pas payé les charges prévues et réclamées par le syndic, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles : impayé de charges au titre du budget prévisionnel, impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel, cotisations du fonds de travaux, ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l’AG.
Durant cette procédure en cours dans la copropriété, le juge peut autoriser le syndic de copropriété a faire des saisies conservatoires par l’entremise d’un huissier (comptes bancaires, meubles, salaires…). Si le copropriétaire défaillant loue son appartement, la justice peut par exemple exiger que le locataire verse ses loyers directement au syndic plutôt qu’au copropriétaire bailleur.
Le syndic peut faire inscrire sur le lot du copropriétaire défaillant une hypothèque au profit du syndicat de copropriété, et ce sans l'autorisation au préalable de l’assemblée générale. En cas de vente à l’amiable ou forcée du bien, cela permettra ainsi au syndicat de recouvrer l’impayé de copropriété. Et dans le cas extrême d’une hypothèque légale, cela permettra également au syndic de recouvrer sa créance en mettant en œuvre une procédure de saisie immobilière.
Privilège immobilier spécial du syndicat
Il s’agit d’un privilège qui permet au syndicat des copropriétaires de se rembourser en cas de vente à l’amiable ou forcée du lot du copropriétaire défaillant. Une telle procédure en cours dans la copropriété permet au syndicat d’être payé en priorité sur le montant de la vente afin de se rembourser le montant des charges de l’année en cours et des deux années précédentes.
Quel délai de prescription en matière de règlement des charges ?
En règle générale, les actions en recouvrement des charges de copropriété ont une prescription de 5 ans, excepté si le syndicat de copropriété a adressé une mise en demeure à l’intéressé entre-temps. Dans ce cas, la procédure en cours dans la copropriété interrompt la prescription et les charges sont toujours exigibles. Par ailleurs, le fait que l’assemblée générale valide les comptes de copropriété ne dispense pas le copropriétaire défaillant de régler son impayé de copropriété.
Est-ce qu’il est possible que les copropriétaires soient solidaires des impayés ?
S’il n’est pas possible de faire porter la dette d’un copropriétaire défaillant au reste des copropriétaires, le syndic peut tout de même faire participer ces derniers au financement d’une partie des frais d’une procédure en cours dans la copropriété. La somme avancée ou supportée par les copropriétaires peut ensuite être entièrement ou partiellement remboursée par le copropriétaire défaillant via une assignation en justice. En revanche, il n’est pas possible que les copropriétaires soient solidaires des impayés a proprement parlé. C’est au copropriétaire défaillant de rembourser l’intégralité de sa dette.
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