La hauteur sous plafond est un des critères déterminants lorsqu’il s’agit du calcul de la surface d’un bien immobilier. De plus, pour pouvoir être mis en vente, l'appartement ou la maison doit être considérée comme décente et la hauteur sous plafond rentre en jeu. En effet, la hauteur sous plafond doit correspondre à une taille minimum pour que le logement soit considéré comme décent.
Quelle est la hauteur sous plafond standard en immobilier ?
La hauteur sous plafond correspond tout simplement à la distance mesurée entre le sol et le plafond d’une pièce. La hauteur sous plafond est différente de la hauteur entre deux planchers. Attention, la hauteur sous plafond se mesure en prenant en compte le plafond fini. On trouve de plus en plus souvent de faux plafonds, en particulier dans les logements neufs.
Dans le cas de la mesure de la hauteur sous plafond, la mesure s’arrête au plafond fini, alors que la hauteur entre deux planchers prend en compte l’espace compris dans un faux plafond. Si l’on parle d’une hauteur sous plafond, la mesure de cette dernière ne prendra quant à elle pas en compte le faux plafond.
La hauteur sous plafond standard d’un logement est différente d’un type de bien à l’autre.
Pour un logement neuf, qu’il s’agisse d’une maison ou bien d’un appartement, la hauteur sous plafond standard est de 2,50m. Pour les biens dans l’ancien, il n’existe pas réellement de hauteur sous plafond standard car cette dernière est très variable.
Par exemple, dans la plupart des immeubles anciens, plus on monte dans les étages, moins les plafonds sont hauts. Bien que la hauteur sous plafond puisse varier d’un logement à l’autre, il existe tout de même une hauteur sous plafond minimum à respecter pour qu’un logement soit considéré comme décent.
Pour qu’un bien soit considéré comme décent, et donc habitable, ce dernier doit obligatoirement respecter certains critères bien définis et notamment une hauteur sous plafond minimum. Pour qu’une surface soit considérée comme habitable, il faut quele lot mesure au minimum 8m2 et qu’il dispose d’une hauteur sous plafond minimum de 1,80m.
Attention : La hauteur sous plafond conditionne la décence d'un logement.
Si vous possédez une pièce aménagée dont la hauteur sous plafond réglementaire est inférieure à 1,80m, comme par exemple une chambre d’enfant, un sous-sol, un placard, etc, elle ne sera pas prise en compte dans le calcul de la surface Carrez.
La hauteur sous plafond minimum étant fortement réglementée par la loi Carrez. La hauteur sous plafond réglementaire définie par cette dernière correspond à la hauteur entre le sol et tout obstacle qui viendrait s’intercaler entre le sol et le plafond réel de la pièce.
Calculer la hauteur sous plafond des logements atypiques
Qu’en est il de la hauteur sous plafond réglementaire concernant les logements atypiques ?
Poutres : si une poutre volumineuse se trouve au milieu d’une pièce et que cette dernière se situe à une hauteur inférieure à 1,80m, alors la surface se situant au-dessous de la poutre ne comptera pas dans dans la surface en loi Carrez.
Faux plafonds : il en va de même pour les faux plafonds, un faux plafond situé à moins d’1,80m du sol ne fera pas comptabiliser l’espace situé en dessous dans le métrage.
Pièce mansardée : Il arrive souvent que l’on trouve des pièces mansardées dans un logement, en particulier lorsqu’il s’agit des chambres. Les pièces mansardées sont un réel désavantage lorsqu’il s’agit du calcul de la surface loi Carrez. Les pièces mansardées dont la surface sous plafond réglementaire est inférieure à 1,80m ne seront donc pas comptabilisées dans la surface mentionnée sur l’acte de vente. Ce type de pièce pourra tout de même être indiquée en tant que surface “non contractuelle” sur l’acte de vente.
Mezzanine : pour qu’une mezzanine soit comptabilisée dans la surface Carrez, elle doit respecter deux critères. Sa hauteur sous plafond réglementaire doit être supérieure à 1,80m et la mezzanine doit constituer une construction en dur qui ne peut être démontable.
Placard : la surface des placards et dressings compte dans la surface Carrez si et seulement si leur hauteur sous plafond réglementaire est supérieure ou égale à 1,80m.
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