En quoi consiste le droit de préemption en immobilier ? Qui sont les acheteurs qui peuvent en bénéficier ? Quels sont les biens concernés par ce droit ? Vous vous apprêtez à signer un avant-contrat avec un acheteur et vous vous posez des questions concernant la clause du droit de préemption ? Est-il possible de se soustraire à un droit de préemption après compromis ou promesse de vente ? Hosman vous explique ce qu’est le droit de préemption en immobilier, et quels en sont les tenants et aboutissants.
Qu’est-ce que le droit de préemption en immobilier ?
Droit de préemption : Définition
Parmi les conditions suspensives les plus couramment stipulées dans les avant-contrats à la vente, on retrouve la clause du droit de préemption par un locataire ou la commune. Il s’agit d’un principe légal français qui permet à une personne, publique ou non, de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre d’une vente immobilière. En d’autres termes, il peut arriver au cours de la vente immobilière, que la loi vous contraigne à vendre votre bien à un acheteur, public ou non, qu’elle jugera prioritaire.
Généralement, le droit de préemption en immobilier est appliqué dans l’intérêt général, afin de faire respecter des dispositions légales, prescrire des mesures d’urgence (immeuble menaçant de s'écrouler) ou sauvegarder un périmètre (historique, commercial…). Dans la majorité des cas, le droit de préemption en immobilier est appliqué par la commune en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général (lutte contre l’insalubrité, reconstruction de quartiers, etc).
Remarque : Il faut savoir que la collectivité n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté. Elle peut en effet vouloir n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente doit alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Sachez cependant que dans un souci de protection du vendeur, vous pouvez exiger que la collectivité achète l'ensemble de votre logement.
Quels sont les biens concernés par le droit de préemption en immobilier ?
Le droit de préemption en immobilier est un droit auquel vous ne pouvez vous déroger, néanmoins, il ne s’applique que pour des biens – maisons individuelles, immeubles et terrains – situés dans des zones dites de préemption. Le nombre de biens concernés par ce droit est donc limité, sachant que les zones à préempter doivent être définies par la commune sur délibération motivée.
Pour savoir si votre bien est concerné par un potentiel droit de préemption après compromis ou promesse de vente, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre mairie.
Si vous souhaitez par exemple vendre votre bien situé dans le 18e arrondissement à Paris, vous devez pour cela en informer la Mairie de Paris, qui pourra, si elle le désire, ainsi préempter votre bien pour protéger ou aménager le secteur géographique dans lequel il se situe.
À noter que le notaire est également chargé de s’assurer s’il est possible de préempter un bien ou non pour chaque vente et d’en avertir le vendeur si tel est le cas.
Quels sont les droits de préemption les plus courants ?
En tout, il existe en France 6 droits de préemption publics et 5 droits de préemption privés. Parmi les droits de préemption les plus couramment utilisés, on retrouve :
Le droit de préemption urbain permet à une commune d’être prioritaire sur l’achat d’un bien et d’ainsi préempter un logement pour les besoins d’une opération d’aménagement d’intérêt général ayant notamment pour objet :
la création d'équipements collectifs
la création de logements sociaux
la lutte contre l'insalubrité
le renouvellement urbain (reconstruction de quartiers)
Si votre bien se situe dans une zone préemptée, vous devez ainsi le proposer en priorité à la collectivité.
Remarque : Le droit de préemption urbain concerne les communautés dotés d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU).
En immobilier, le locataire possède un droit de préemption sur le bien qu’il occupe, c’est-à-dire qu’il est prioritaire en cas de projet de vente du bien. Ainsi, si un propriétaire souhaite vendre un appartement en cours de location, celui-ci doit d’abord proposer l’offre de vente à son locataire.
Destiné à protéger les locataires, ce droit de préemption immobilier est toutefois limité et peut s’exercer seulement dans trois situations :
En fin de bail, en cas de résiliation de bail par le propriétaire. Il s’agit de la situation la plus courante. Dans ce cas, le vendeur doit avertir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant la fin du bail. Si le locataire ne souhaite pas préempter le bien, il doit quitter le logement à la fin du bail. S’il accepte la proposition du propriétaire, il bénéficie d’un délai de quatre mois pour acheter le bien (le délai est raccourci à deux mois si celui-ci n’a pas recours à un prêt immobilier).
En cours de bail, en cas de subdivision de l’immeuble, c’est-à-dire si le propriétaire d’un immeuble décide de le transformer en copropriété et de vendre le logement, sachant qu’il doit s’agir de la première vente. Dans ce cas, il doit également avertir le locataire par lettre recommandé avec accusé de réception. Dans cette situation, le locataire ne reçoit pas congé et n’est donc pas tenu de quitter le logement.
En cours de bail, en cas de vente à la découpe, c’est-à-dire si le propriétaire décide de vendre par appartement l’intégralité d’un immeuble de plus de cinq logements. Dans ce cas, il doit également avertir le locataire par lettre recommandé avec accusé de réception. Dans cette situation, le locataire ne reçoit pas congé et n’est donc pas tenu de quitter le logement.
Ce droit de préemption immobilier possède néanmoins certaines limites et n’est pas applicable :
Si l’immeuble concerné est jugé insalubre
Si le propriétaire souhaite vendre le bien à un parent ou allié jusqu’au 3e degré
S’il s’agit d’une location saisonnière
Si au moins un quart de la superficie de l’immeuble est loué dans le cadre de la loi 1948
Le droit de préemption commercial est un droit de préemption immobilier qui concerne les communes ayant instauré un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Une mesure qui leur permet ainsi d’être prioritaires sur l’achat d’un bien mis en vente dans ce cadre-là.
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