Une SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique qui rassemble un groupement de personnes – a minima deux personnes – qui s’unissent afin de constituer un patrimoine immobilier et d’en tirer profit. Présentant de nombreux avantages, la SCI peut prendre différentes formes : SCI familiale, SCI de location, SCI construction-vente… Comment créer une SCI ? Quels éléments doivent figurer dans les statuts pour faire une SCI ? Comment réaliser la cession de ses parts sociales ? Comment dissoudre une SCI ?
Avant de vous demander comment créer une SCI, il faut déjà vous mettre d’accord sur un point fondamental : quel type de SCI voulez-vous créer ? Il existe en effet différentes formes de SCI plus ou moins adaptées en fonction de votre situation et vos objectifs. Parmi les types de SCI les plus répandus, on trouve :
La SCI de location : il est intéressant de faire une SCI de location si vous souhaitez gérer et mettre en location des biens afin de générer des revenus locatifs.
La SCI familiale : elle est préconisée dans le cas où les membres d’une même famille souhaiteraient gérer un patrimoine immobilier commun.
La SCI professionnelle : elle a été conçue pour gérer des locaux dans le cadre d’une activité professionnelle.
La SCI de jouissance : un bien immobilier commun est mis à disposition des associés dans le but d’y habiter. Ces derniers se la partagent selon un calendrier défini à l’avance.
La SCI d’attribution : il s’agit d’une SCI permettant la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier voué à être divisé et distribué aux différents associés.
La SCI de construction-vente : faire une SCI de construction-vente ou SCCV est recommandé si vous souhaitez construire ou acquérir des biens immobiliers dans le but de les revendre pour en tirer des plus-values immobilières.
Vous avez fait votre choix ? Passons maintenant à la suite, à savoir comment créer une SCI.
Vous souhaitez faire une SCI ? La création d’une société civile immobilière nécessite 4 grande étapes, sachant que vous pouvez tout à fait vous faire aider par un professionnel tout au long du parcours si nécessaire.
La rédaction des statuts
Pour ceux qui se demandent comment créer une SCI, sachez que comme dans toute société, les SCI disposent de statuts qui définissent le cadre juridique (siège social, régime d’imposition, etc), le capital et le fonctionnement de la société. Les statuts précisent par exemple qui est le représentant légal attitré en charge de la gestion courante de la société ou comment sont réparties les parts sociales entre les différents associés.
Vous vous demandez comment créer une SCI ? Voici les éléments qui doivent impérativement figurer dans la rédaction des statuts pour faire une SCI :
La forme de la société (SCI familiale, SCI de location, SCI construction-vente, SCI d’attribution…)
La dénomination
Le capital social
L’identité de chaque associé et du représentant légal
Les apports et la répartition des parts sociales
L’objet social
Le siège social
Les modalités de fonctionnement
La durée de vie
La fiscalité (sachant que vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés)
Comment créer une SCI stable et durable ? Les statuts d’une SCI doivent être clairs, explicites et précis pour que la gestion et le fonctionnement de la société se passent le plus sereinement possible. Pensez par exemple à détailler quels sont les droits et devoirs de chaque associé dans tous les scénarios possibles. Pour faire une SCI, la rédaction des statuts ne doit pas être prise à la légère. Pour vous assurer que votre montage juridique est solide, n’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel dont l’expertise lui permettra de bien savoir comment créer une SCI.
Une fois les statuts rédigés, il faut les rendre public en les faisant publier dans le Journal d’Annonces Légales dans la région où est situé le siège social de votre SCI. Il faut généralement compter entre 130 et 200 euros pour la publication d’une annonce.
Comment créer une SCI : la constitution d’un capital social
Tous les associés membres de la SCI vont contribuer au capital social de la société avec des apports personnels. Il existe deux types d’apports : les apports en nature (des biens immobiliers ou un patrimoine) et les apports en numéraire (une somme d’argent).
Le dépôt du dossier d’immatriculation
Comment créer une SCI ? La constitution et le dépôt du dossier d’immatriculation constituent la dernière étape dans la création d’une SCI. Pour être validé, le dossier d’immatriculation doit être composé de plusieurs pièces justificatives dont les statuts juridiques signés, la preuve de dépôt du capital social, l’attestation de non condamnation du représentant légal, le formulaire MO et l’annonce au Journal d’Annonces Légales. Une fois le dossier complet, vous devrez le déposer auprès du greffe du tribunal compétent pour achever de faire une SCI.
Une fois la SCI créée, il existe plusieurs alternatives pour s’en détacher.
Cession de parts sociales de SCI
Si l’un des associés décide de quitter la SCI, ce dernier doit alors réaliser la cession de ses parts, c’est-à-dire qu’il doit mettre en vente ses parts sociales en respectant ce qui a été stipulé dans les statuts de la SCI. La cession de parts de SCI est en effet soumis à différentes règles. L’associé doit d’abord obtenir l’accord unanime de tous les associés de la SCI, puis il doit procéder à l’enregistrement de la cession auprès des impôts et d’un dépôt de l’acte auprès du greffe du tribunal compétent. Dans le cas de la cession de parts sociales de SCI, l’associé concerné quitte la SCI mais celle-ci n’est pas dissoute.
Les statuts d’une SCI doivent définir au préalable quelle sera sa durée de vie, sachant que la durée maximum pour une SCI est de 99 ans. Si la société arrive au terme de sa durée de vie, on parle de de « dissolution automatique » de la SCI. Cependant, une dissolution automatique peut également avoir lieu avant la fin du délai imparti s’il l’une des dispositions stipulées dans les statuts n’est plus respectée. La dissolution d’une SCI peut aussi être décidée en cours de route par les associés ou un juge en cas de litiges ou de mésentente. On parle dans ce cas d’une « dissolution provoquée de la SCI » ou d’une « liquidation de la SCI ».
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