Une vente à la découpe ou division immobilière consiste à séparer un bien immobilier en plusieurs lots ou parties pour se retrouver avec plusieurs propriétés à vendre ou louer. Cette stratégie est souvent utilisée par les propriétaires et investisseurs dans le but de maximiser le potentiel de leur bien immobilier. En d’autres mots, il s’agit d’investir dans une grande surface où le prix au mètre carré est moindre afin de la diviser en plusieurs unités plus petites pour les revendre ou les louer à des prix au mètre carré plus élevés.

Diviser un bien immobilier en plusieurs lots vous offre des opportunités financières à ne pas manquer ! Que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif ou résidentiel, diviser votre appartement vous permettra de diversifier votre portefeuille immobilier et maximiser vos gains en multipliant vos sources de revenus et profitant de la croissance du marché immobilier. En diversifiant votre portefeuille vous réduisez aussi les risques : variation des profils de locataires, si vous faites face à un impayés, vous percevrez les revenus d’un autre loyer en sécurité, etc. De plus, dans des zones où la demande de logements est tendue, vous avez l’opportunité d'augmenter considérablement votre potentiel immobilier en mettant à la vente ou à la location plusieurs biens. Augmentant ainsi le nombre de locataires et donc le nombre de loyers reçus. Enfin, sachez que le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces comme les studios ou appartement étudiant que pour les grandes surfaces. En 2024, le prix moyen au mètre carré pour les petites surfaces en France est environ 10 à 20 % plus élevé que pour les grandes surfaces. Par exemple, à Paris, le prix moyen au mètre carré pour un studio ou un T1 peut atteindre jusqu'à 13 339 €, tandis que pour des appartements plus grands (T3 ou plus), il se situe autour de 11 277 €​. Diviser votre bien vous permettra donc de fixer des prix plus compétitifs et de maximiser, encore une fois, vos revenus.

Vous l’aurez compris, diviser un bien immobilier en plusieurs lots, c’est multiplier vos sources de revenus, amplifier la rentabilité financière de vos investissements et diversifier votre portefeuille immobilier. Mais il y a encore d’autres avantages. En divisant votre bien immobilier vous réduisez les périodes de vacances locatives. Notamment dans les villes étudiantes où la demande de petites surfaces est très élevée. Vous trouverez plus facilement et plus rapidement un locataire pour plusieurs petites surfaces que pour un seul T4 ou T5. En divisant votre bien, vous optimisez vos grandes surfaces qui ne conviennent plus au marché d’aujourd’hui. En revanche, en mettant sur le marché des surfaces réduites, vous répondez au besoin actuel et attirez une plus grande part de potentiels acheteurs et augmentez vos chances de trouver un locataire. Si vous avez du mal à vendre votre grande surface, la vente à la découpe peut être la solution faite pour vous.

Dans le cadre d’une division immobilière, deux options s’offrent à vous, vendre à la découpe un bien en mono propriété ou en copropriété. L’idéal est évidemment la mono propriété ; vous êtes le seul détenteur du bien, vous pouvez donc réaliser les travaux que vous souhaitez tant qu’ils respectent les procédures. En revanche, dès lors que vous vendrez l’un de vos lots, une tierce personne entre alors en jeu et votre mono propriété devient alors une copropriété, qui sera davantage réglementée. Vendre à la découpe un bien en copropriété exige du propriétaire qui souhaite réaliser la division, de demander l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il s’agira alors de présenter un dossier complet répertoriant les plans de division et les motivations du projet à l’assemblée.

Bon à savoir : Votre mono propriété ne devient copropriété seulement dans le cas où vous vendez un de vos lots, si vous mettez vos lots en location, vous restez le seul propriétaire.

Si la division immobilière est bien légale, elle est encadrée par différentes lois et réglementations. L’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (seulement dans le cas d’une vente à la découpe d’un bien en copropriété) n’est que la première étape. Par la suite, il vous faudra faire une déclaration préalable des travaux à la mairie si la division ne modifie pas la structure porteuse du bâtiment ou la façade, auquel cas il vous faudra une autorisation de permis de construire. Vous devrez également être vigilant quant au respect du PLU (Plan Local d’Urbanisme) notamment sur les surfaces minimales légales de vos lots créés par la division. La surface de chaque lot ne doit pas être inférieure à 14m2 ou afficher un volume habitable inférieur à 33m3.

Vous devez également réaliser des travaux de mise en conformité : chaque lot doit disposer de ses propres équipements (compteur, raccord aux évacuations…). Pour finir, un état descriptif de division (EDD) doit être établi pour identifier et localiser les différents lots créés (ce document doit être inclus dans la demande d’autorisation).

Vous l’avez compris, la division d’un bien immobilier en plusieurs lots nécessite de nombreuses démarches et autorisations parfois longues. Il convient de suivre un processus réglementé et de respecter les règles d’urbanisme locales. C’est pourquoi n'hésitez pas à faire appel à des professionnels (notaire, géomètres-experts, architectes) pour assurer la conformité du projet et optimiser les chances d’obtenir les autorisations nécessaires.