Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont deux statuts fiscaux destinés aux propriétaires qui louent un bien immobilier meublé. Ces statuts permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en fonction de leurs revenus locatifs et de l'utilisation de leur bien pour optimiser la rentabilité de leur investissement locatif meublé.

Le statut LMNP est accessible à tout propriétaire qui loue un bien immobilier meublé, sous réserve que les revenus locatifs bruts générés par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou constituer moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. De plus, le propriétaire doit s'inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés). Cette condition n’est pas obligatoire mais facilite la suite des démarches. Le statut LMNP est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent générer un revenu complémentaire sans pour autant se consacrer à temps plein à cette activité. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% ou bien de la déduction des charges réelles sur les revenus locatifs, réduisant nettement le revenu net imposable et maximisant ainsi votre investissement immobilier locatif

Le statut LMP, quant à lui, s'adresse aux propriétaires dont les revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Le LMP offre des avantages fiscaux supplémentaires, notamment la possibilité de déduire les déficits fonciers du revenu global, ainsi qu’une exonération des plus-values immobilières après 5 ans d’activité.

Par exemple, si vos charges déductibles excèdent vos revenus locatifs, le déficit peut être imputé directement sur votre revenu global (salaires et autres revenus d’activités professionnelles). De plus, si vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000€ par an, vous pouvez prétendre à l’exonération des plus-values immobilières, après cinq ans d’activité sous le statut LMP. Ainsi, en tant que propriétaire, vous pouvez vendre votre bien sans payer d’impôt sur la plus-value.

La première différence de ces deux statuts concerne leur régime de fiscalité. En bénéficiant du statut LMNP, vous avez le choix d’opter pour 2 régimes : le micro-BIC ou le régime réel. 

Le Régime Micro-BIC :

Ce régime est souvent choisi par défaut par les petits investisseurs, car il est simple à appliquer. Vous pouvez en bénéficier si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (nouveau plafond en 2024). Ainsi, si vos revenus sont soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Cela signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs sera imposable. Ce régime s’avère avantageux si vos charges réelles (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux...) sont faibles, car vous ne pouvez pas les déduire directement : l’abattement de 50% est censé couvrir toutes ces charges de manière forfaitaire.

À titre d'exemple, supposons que vous percevez 20 000 € de revenus locatifs par an. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%, ce qui signifie que seulement 10 000 € seront soumis à l'impôt sur le revenu. Par conséquent, si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition à 30%, vous paierez environ 3 000 € d'impôt sur ces revenus locatifs​. 

Le Régimet Réel :

Cependant, il est aussi possible d'opter pour le régime réel à condition que vos charges déductibles soient supérieures à l'abattement forfaitaire. Ce régime est souvent plus avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes. Dans ce cas, vous déduisez toutes les charges réelles liées à votre bien, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’amortissement du bien... Ce régime est plus complexe à gérer, car il nécessite une comptabilité détaillée, mais il peut réduire considérablement votre base imposable, voire la rendre nulle si vos charges sont supérieures à vos revenus.

Par exemple, si le montant total de vos charges (intérêts d’emprunt, amortissement, frais de gestion...) s’élève à 15 000 € sur les mêmes 20 000 € de revenus locatifs. En choisissant le régime réel, vous déduisez ces 15 000 €, ne laissant que 5 000 € de revenus imposables. Ainsi, en étant dans une tranche d’imposition de 30%, l'impôt dû serait alors de 1 500 €, soit nettement moins que sous le régime micro-BIC.

En revanche, si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP), le régime de fiscalité est différent, vous pouvez bénéficier d’une déduction de vos déficits fonciers ainsi que l’exonération de plus-value immobilière après 5 ans.

Ainsi, sous le statut LMP, si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs (ce qu’on appelle un déficit foncier), ce déficit peut être déduit de votre revenu global (c’est-à-dire de tous vos autres revenus, comme les salaires). Par exemple, vous possédez un bien immobilier que vous louez en meublé. Vous percevez 50 000 € de revenus locatifs annuels et vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux...) s'élèvent à 60 000 €, vous générez ainsi un déficit foncier de 10 000 €. Ce déficit de 10 000 € peut être déduit de vos autres revenus (par exemple, un salaire de 70 000 €), réduisant ainsi votre revenu imposable à 60 000 €. Cela permet de diminuer immédiatement votre impôt sur le revenu pour l'année en cours. En imputant vos déficits sur votre revenu global, vous bénéficiez d'une réduction importante de votre impôt global et maximisez ainsi votre rendement locatif. 

Enfin, vous pouvez bénéficier de l’exonération de vos plus-values immobilières après 5 ans. À titre d’exemple, si vous vendez un bien après l’avoir exploité sous le régime LMP pendant au moins cinq ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values réalisées lors de la vente, à condition que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € par an. Cette exonération est un avantage fiscal majeur pour les investisseurs à long terme, car elle peut permettre de réaliser des gains importants sans payer d’impôt sur leur plus-value. 

Dans le cadre du statut LMNP, si vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion...) dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Ce déficit ne peut pas être imputé sur vos autres revenus (comme vos salaires), mais il peut être reporté sur vos revenus locatifs futurs pendant une durée maximale de dix ans.

Par exemple, si vous générez 5 000 € de déficit en 2024 et que vos revenus locatifs en 2025 sont de 10 000 €. Vous pourrez imputer les 5 000 € de déficit sur vos revenus de 2025, ce qui réduira votre revenu imposable à 5 000 € pour cette année-là. Si, au cours des années suivantes, vos revenus locatifs augmentent, le déficit non utilisé peut continuer à être imputé jusqu'à ce qu'il soit totalement absorbé ou que les dix ans soient écoulés​.

En outre, le statut LMP offre un avantage fiscal significatif en permettant d’imputer les déficits fonciers directement sur le revenu global du foyer fiscal. Comme expliqué précédemment, si vos charges dépassent vos revenus locatifs, ce déficit peut réduire l'ensemble de vos revenus imposables, et donc votre impôt global, dès l'année où le déficit est constaté.

À titre d’exemple, si en 2024 vous avez un déficit foncier de 10 000 € et que vos revenus globaux (salaire, revenus d'autres sources…) sont de 50 000 €, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus globaux, ce qui abaisse votre revenu imposable à 40 000 €. Cela entraîne une réduction d'impôt immédiate pour l'année en cours, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des revenus importants.

En bénéficiant du statut LMNP, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (contribution sociale généralisée, contribution pour le remboursement de la dette sociale...). Le taux global de ces prélèvements est de 17,2%.

Pour ce qui est du statut LMP, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus d’activité et non plus comme des revenus de capital (comme c’est le cas pour le LMNP). À ce titre, ils sont soumis aux cotisations sociales (incluant la sécurité sociale, la retraite, et d'autres cotisations liées à l'activité professionnelle). Le taux global de ces prélèvements est plus bas et tourne autour des 8%​. 

Bon à savoir : Les cotisations sociales peuvent varier en fonction de la situation spécifique du contribuable, et offrent une couverture sociale, ce qui n’est pas le cas des prélèvements sociaux du LMNP. 

Cela signifie que si vous gagnez 10 000 € de revenus locatifs annuels sous le statut LMNP, vous devrez payer 1 720 € de prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu​ vs 800€ de cotisations sociales sous le statut LMP. 

Finalement, le choix entre statut LMNP et LMP dépend largement de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement. Si vous recherchez une solution simple pour générer un revenu complémentaire sans trop de complexité administrative, le LMNP est le choix idéal. Il offre des régimes fiscaux flexibles et des prélèvements sociaux limités. Le statut LMNP est généralement plus simple et convient donc mieux aux investisseurs avec des charges modestes.

À l'inverse, si vous souhaitez vous engager plus sérieusement dans l'investissement locatif, avec un potentiel de revenus plus élevé, optez plutôt pour le statut LMP. Grâce à des avantages fiscaux significatifs tels que l'imputation des déficits sur le revenu global ou l'exonération de plus-value après 5 ans, le statut LMP sera bien plus adapté à vos besoins. Le statut LMP est plus complexe mais offre des avantages fiscaux plus importants. 

À titre de comparaison, pour vous identifier à une situation ; un investisseur générant 15 000€ de revenus locatifs par an optera généralement pour le statut LMNP, bénéficiant ainsi de l’abattement de 50% via le régime micro-BIC. En revanche, un propriétaire générant 30 000€ de revenus locatifs, qui constituent plus de 50% de ses revenus, choisira le statut LMP pour profiter de la déduction des déficits sur son revenu global et l’exonération des plus-values​. Vous l’aurez donc compris, le LMNP reste idéal pour les petits investisseurs recherchant la simplicité, tandis que le LMP offre des avantages fiscaux significatifs pour les gros portefeuilles locatifs.

En 2024, ces deux statuts restent des options très intéressantes pour optimiser votre investissement immobilier. Avant de faire votre choix, il est donc crucial de bien analyser vos objectifs, vos revenus et votre capacité à gérer les aspects administratifs. Quelle que soit votre décision, vous pouvez toujours vous entourer de professionnels pour vous accompagner dans vos démarches, maximiser les avantages fiscaux et garantir la rentabilité de votre projet.